Патент на сдачу квартиры в аренду: как оформить в 2020 году, выгодно ли?

Что выгоднее: патент или ндфл?

В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.

Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.

В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)  РФ.

Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.

При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.

«Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.

Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.

Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв.

м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы.

Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может.

Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.

Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

Заменяет налоги

Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

  • 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
  • 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).

Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

  • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
  • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
  • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
  • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.
  • Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
  • Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
  • За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.

Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии.

Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

  1. Подготовка пакета бумаг.
  2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
  3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
  4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
  5. Устный договор об условии сделки.
  6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
  7. Встреча сторон договора у нотариуса.
  8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
  9. Выдача ключей от помещения арендатору.
  10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
  11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение.

Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2020г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г.

Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Согласно пункту 8 статьи 346.43 НК РФ субъекты РФ могут устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в отношении сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

То есть расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, осуществляется исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом исходя из положений Гражданского кодекса (статья 607), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых предпринимателем – арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

  • Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Если собственник заключает договор аренды продолжительностью более 6 лет, его необходимо зарегистрировать в РосРеестре. Без регистрации разрешается оформление договоров на 5 лет. РосРеестр отправляет полученные сведения в ФНС для расчета налога. В большинстве случаев арендодатели заключают соглашения на 6 или 11 месяцев. По истечении срока соглашение продлевается.

Сдавать недвижимость, платить налог от дохода граждане России могут от имени физического лица или индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Для выбора наиболее выгодного варианта надо учесть особенности систем налогообложения и рассчитать предполагаемые суммы налогов.

Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.

На практике это означает, что:Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:Стоимость = Потенциальный доход * 6%Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон.

На данный период имеются 3 главных метода легальной сдачи жилплощади в аренду: посредством уплаты НДФЛ равно как физиологическое лицо, или в качестве ИП, где возможно оплачивать 6% согласно УСН (преимущественно страховые вклады), или получение патента на 1-12 месяцев. Все без исключения 3 метода считаются легальными, владелец непосредственно подбирает более благоприятный и комфортный.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.

Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

ИП на ПСН при розничной торговле и общепите с наемными сотрудниками кассу использовать обязан с 1 января 2020 года, отсрочка с 1 июля доступна только без наличия сотрудников. Срок для установки кассы – 30 дней с даты заключения первого трудового договора с работником.

Патентная система (ПСН) – самая простая к применению ИП. Отчитываться по ней можно при ведении одного из утвержденных 63 видов деятельности, причем при желании заниматься несколькими из них патент приобретается на каждый отдельно. Преимущество ПСН – минимальное количество отчетности и прозрачность расчета налога.

Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

Налоговая декларация

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

https://www.youtube.com/watch?v=gvurH-ydiss

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

  • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
  • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
  • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
  • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
  • 200 кв. м. — 300 кв. м. —    от 126000 до 270000 руб.
  • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
  • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

  • До 70 кв. м. – 24000 руб.
  • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
  • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Патент может быть выдан с любой даты на период от 30 дней до 1 года. Срок действия документа не превышает 1 год.

Оформить Налоговый Патент На Сдачу Квартир

Срок действия свидетельства

Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.

Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.

Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.

Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.

Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.

^К началу страницы

1-12
мес.

Патент выдается с любой даты, на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года (

п. 5 ст. 346.45 НК РФ

).

^К началу страницы

В течение 5дней со дня получения заявления на получение патента налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент или уведомить его об отказе в выдаче патента (п. 3 ст. 346.45 НК РФ).

Уведомление об отказе в выдаче патента доводится до сведения индивидуального предпринимателя в течение пяти дней после вынесения решения об отказе в выдаче патента.

^К началу страницы

  1. несоответствие в заявлении на получение патента вида предпринимательской деятельности перечню видов предпринимательской деятельности, в отношении которых на территории субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения

  2. указание срока действия патента, не соответствующего п. 5 ст. 346.45 НК РФ (патент выдается по выбору индивидуального предпринимателя на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года)

  3. нарушение условия перехода на патентную систему налогообложения, установленного абзацем вторым п. 8 ст.345.45 НК РФ

    Индивидуальный предприниматель, утративший право на применение патентной системы налогообложения или прекративший предпринимательскую деятельность, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, вправе вновь перейти на патентную систему налогообложения по этому же виду предпринимательской деятельности не ранее чем со следующего календарного года (

    абз. 2 ст. 346.45 НК РФ

    )

  4. наличие недоимки по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения

^К началу страницы

Постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента, на основании указанного заявления в течение пяти дней со дня его получения (п.1 ст.346.46 НК РФ).

Датой постановки на учет является дата начала действия патента.

Величина налога не зависит от размера фактически полученного индивидуальным предпринимателем дохода и определяется исходя из суммы установленного по каждому виду деятельности потенциально возможного к получению годового дохода.

^К началу страницы

1
календарный год

Если патент выдан на срок менее календарного года, налоговым периодом признается срок, на который выдан патент.

В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, налоговым периодом признается период с начала действия патента до даты прекращения такой деятельности.

^К началу страницы

В течение 5дней

  • В случае истечения срока действия патента

    Снятие с учета, осуществляется налоговым органом в течение 5 дней со дня истечения срока действия патента.

  • В случае утраты права на применение патентной системы налогообложения

    Снятие с учета осуществляется в течение 5 дней со дня получения налоговым органом заявления об утрате права на применение патентной системы налогообложения (форма № 26.5-3 утверждена Приказом ФНС России от 12.07.2020 № ММВ-7-3/352@)

  • В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется патентная система налогообложения

    Снятие с учета осуществляется в течение 5 дней со дня получения налоговым органом заявления о прекращении предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения (форма № 26.5-4 утверждена Приказом ФНС России от 14.12.2020 № ММВ-7-3/957@)

Датой снятия с учета является дата перехода индивидуального предпринимателя на общий режим налогообложения (на упрощенную систему налогообложения, на систему налогообложения для сельскохозяйственных производителей (в случае применения налогоплательщиком соответствующего режима налогообложения)) или дата прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения.

^К началу страницы

Налогоплательщики в целях пп. 1 п.6 ст. 346.45 НК РФ ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения (ст. 346.53 НК РФ).

^К началу страницы

Представление налоговой декларации Налоговым кодексом не предусмотрено (ст. 346.52 НК РФ)

Налоговый учет

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).

Оформить Налоговый Патент На Сдачу Квартир

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь.

Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

  • Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
  • Иметь статус индивидуального предпринимателя.

В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

  1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
    • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. 346.43 НК РФ)».
  2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

  1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
    • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
    • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
    • Паспорт (копия).
  2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
  3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

Из всех вариантов налогообложения в РФ патентная система (ПСН) самая простая и удобная. Для получения патента ИП на 2020 год можно воспользоваться несколькими способами:

  • обращение в налоговую службу лично;
  • сэкономить время и сделать всё через интернет на сайте ФНС или портале Госуслуг.

Перед тем как узнать, сколько стоит патент на 2020 год, нужно определиться с местом ведения бизнеса и его видом.

Как и в предыдущие годы, получить патент для ИП на 2020 год – это популярный способ налогообложения. Однако вид деятельности должен соответствовать списку разрешенных, поэтому воспользоваться патентом могут не все бизнесмены.

Перечень содержит 63 направления, разрешенных на территории России:

  • ремонт компьютеров и оргтехники;
  • услуги парикмахера и косметолога;
  • фотография;
  • репетиторство;
  • ветеринария;
  • ремонт обуви;
  • реализация с/х продукции и т. д.

В зависимости от особенностей субъектов РФ список может дополняться несколькими направлениями, характерными для того или иного региона. Для оформления учитываются следующие факторы:

  • штат не должен включать более 15 сотрудников;
  • общий годовой доход не более 60 млн. рублей;
  • договор действует не более одного года;
  • если предприниматель ведет несколько разных направлений бизнеса, для каждого из них требуется свой договор.

Налогообложение и уклонение от него

Особенности налогообложения недвижимости при сдачи его в аренду через патент.Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Необходимость государственной лицензии

Патентная система (ПСН) – самая простая к применению ИП. Отчитываться по ней можно при ведении одного из утвержденных 63 видов деятельности, причем при желании заниматься несколькими из них патент приобретается на каждый отдельно. Преимущество ПСН – минимальное количество отчетности и прозрачность расчета налога.

Однако патентная система налогообложения (ПСН) не получила широкого признания: по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ее используют лишь 10% столичных арендодателей, уплачивающих налоги в рамках сдачи жилья внаем, остальные подают налоговые декларации.

  • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
  • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
  • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
  • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
  • 200 кв. м. — 300 кв. м. — от 126000 до 270000 руб.
  • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
  • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.
  1. человек должен являться единственным и полным собственником квартиры, которые он собирается сдавать в аренду;
  2. нужно обязательно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В свою очередь, чтобы ИП перешло на патентную систему необходимо также соответствовать определенным требованиям. У предпринимателя не должно быть более 15 работников по всем видам его деятельности. Доход, который индивидуальный предприниматель получает от деятельности по патентной системе, за календарный год не должен быть более 60 миллионов рублей.

Оформление псн

Для перехода следует написать заявление на патент в 2020 году по типовой форме. Предприниматель после заполнения бланка может отправить документ в налоговую инспекцию несколькими способами:

  • самостоятельно;
  • через доверенное лицо;
  • отправить по почте;
  • отправить в электронном виде.

Если заявление заполняется вручную, тут также есть несколько важных правил:

  • писать темными чернилами печатные буквы;
  • для каждой буквы отдельное поле;
  • отдельные листы не допускается скреплять степлером или скоросшивателем;
  • недопустимы орфографические и прочие ошибки, а также их исправления.

После заполнения документ нужно отправить в налоговую инспекцию до начала работы по выбранному направлению деятельности (минимум за 10 дней).

Если бизнес будет реализован по месту прописки предпринимателя, заявление подаётся по месту регистрации.

https://www.youtube.com/watch?v=TFTrSIfNedc

При ведении деятельности за пределами места жительства (другой город, регион, субъект РФ) документы направляются в налоговое учреждение, которое контролирует территорию, где будет реализован бизнес-проект.

Если человек решает прекратить заниматься предпринимательством раньше указанного в договоре срока или по каким-либо причинам теряет право использования ПСН, то заниматься этим направлением бизнеса на льготных условиях он может только на следующий год.

Сумма налога не зависит от общего дохода. Стоимость патента для ИП на 2020 год рассчитывается с учетом средней прибыли, которую может получать предприниматель, занимаясь тем или иным бизнесом, для каждого вида используются разные цифры. Прибыль, которую может получить ИП за время действия договора, получила название  налоговая база.

Для ПСН налоговая ставка остаётся в 2020 году прежней – 6%. Чтобы узнать, сколько стоит патент в 2020 году, следует умножить 6% на сумму налоговой базы.

На официальном сайте ФНС можно воспользоваться онлайн-калькулятором и вычислить, сколько будет стоить патент в 2020 году самостоятельно, с учётом региона, срока действия договора.

Например, стоимость патента в Москве на 2020 год для салона красоты составляет около 60 000 рублей в год, тогда как для Твери эта сумма может быть до 45 000 рублей.

Оплатить можно сразу единым платежом или разбить его на две части:

  • Срок действия договора менее 6 месяцев – вся сумма выплачивается одним платежом.
  • Договор действует от 6 месяцев до одного года – стоимость патента на 2020 год выплачивается двумя платежами (1/3 в первые три месяца, оставшаяся часть до окончания срока действия договора).

ПСН также подразумевает возможность получения «каникул» для предпринимателей, которые воспользовались услугой впервые. Для их получения необходимо соблюдать условия реализации бизнеса. Деятельность должна вестись в определенных областях: научная, социальная, бытовые услуги, производство.

«Каникулы» устанавливают ИП ставку 0% сроком на два года, действуют до 2020 года (планируется их продление). Особые условия действуют для бизнесменов из Севастополя и республики Крым, для них до 2021 года действует ставка 4%.

Рассчитать стоимость патента на 2020 год для этой категории граждан также можно с помощью калькулятора ФНС.

Для удобства оформления можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

  1. Написать и отправить заявление на типовом бланке патента на 2020 год минимум за 10 дней до реализации проекта.
  2. В течение пяти дней после получения правильно заполненной формы, налоговая служба выдает патент или отказывает в этом, указав на причины.
  3. Оплата стоимости в указанные сроки, которые зависят от вида предпринимательской деятельности и срока действия договора.
  4. Ведение учёта доходов и расходов в книге, предусмотренной для патентной системы налогообложения.

ПСН просто оформить и использовать, однако это не единственные преимущества:

  • отсутствует необходимость уплаты налогов на доход и имущество физлица;
  • не нужно оплачивать НДС (исключение составляют случаи, когда это входит в условие оплаты патента для ИП на 2020 год);
  • нет налоговой декларации (учёт ведётся с помощью специальной книги, где фиксируется доход и расход предпринимателя, заполнение документа регламентировано Приказом Министерства финансов РФ);
  • патент для ИП на 2020 год может быть совмещен с другими системами налогообложения, решение о том, какая из них будет выгоднее, принимается бизнесменом лично.

Предприниматель может применять и совмещать несколько видов патентов для ИП на 2020 год (систем налогообложения), но в таких ситуациях налоговая служба потребует отчитываться сразу по всем используемым схемам, т. к. оформление ПНС не отменяет ранее используемую систему.

Если человек решает полностью перейти на патентное налогообложение, то он должен предварительно снять себя с учёта.

Если он по каким-то причинам потеряет право на применение патента, предыдущая система начинает использоваться автоматически. Например, это будет выгодно тем ИП, которые ранее работали по упрощённой системе налогообложения.

Если патент для них отменят, они возвращаются на «упрощенку», что проще и дешевле по сравнению с общими способами учёта налогов.

Стоимость патента

В настоящее время нет фиксированной стоимости патента, его стоимость зависит от того, где располагается квартира или дом. И для расчета стоимости патента используется определенная формула.

Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6%. Потенциально возможный годовой доход устанавливается властями региона на основании данных о средней стоимости аренды квартиры.Стопки монет и патент

К примеру, за квартиру или дом, который расположен в центре города, нужно заплатить больше денег, чем за квартиру на окраине города.

Оплатить патент нужно в два этапа. Сначала вносится 1/3 стоимости в течение трех месяцев с начала его оформления. Остальные 2/3 суммы нужно внести до окончания срока действия патента.

Но если вдруг патент оформлен на срок до полугода, то такой патент нужно платить сразу в полном объеме.

Поэтому перед тем, как выбрать ту или иную налоговую систему, нужно примерно рассчитать, сколько вы заплатите за переход на патентную систему в вашем регионе, и в дальнейшем сравнить эту сумму с реальным доходом от деятельности по сдаче квартир в аренду.

В разных ситуациях может быть, что выгоднее окажется уплачивать налог на доходы физических лиц, и не тратить силы и деньги на оформление патента.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector