Виды договоров с риэлторами

Нужно ли заключать с риэлтором и как правильно?

При обращении за помощью в продаже квартиры, с риэлтором надо заключать эксклюзивный договор. Заключение агентского договора на продажу недвижимости дает собственнику следующие преимущества:

  • быть уверенным в работе риэлтора с объектом недвижимости;
  • требовать отчеты с риэлтора о проделанной работе;
  • узнавать какие маркетинговые и рекламные мероприятия были произведены;
  • освободить себя от переговоров с клиентами, желающих приобрести квартиру по минимальной цене родственники, друзья, знакомые);
  • получать от риэлтора помощи в предпродажной подготовке;
  • продать квартиру по более высокой цене;
  • удастся избежать попадания в квартиру мошенников и воров.

Прежде чем подписать документ, нужно внимательно прочитать все пункты договора. Дополнительные требования и пожелания к договору необходимо оформить письменно, и только потом происходит подписание договора.

Что входит в обязанности риэлтора

Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).

Перечень основных обязанностей агента:

  • консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
  • осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;
  • обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
  • правильное оформление всех необходимых бумаг;
  • гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
  • обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
  • составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.

В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.

Права агента при продаже недвижимости:

  • получение доверенности;
  • возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
  • оплата за выполненную работу.

Перечень обязанностей риэлтора:

  • консультация;
  • рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
  • получение выписок и справок;
  • подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
  • оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
  • подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

  • консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
  • заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
  • осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
  • осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
  • обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
  • переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
  • просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
  • после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
  • помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).

Сделка с риэлтором

Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:

  • регулярный осмотр актуальных объявлений
  • обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
  • осматривать жилье (вместе с клиентом).

Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.

При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.

Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

  1. Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
  2. Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.

Как расторгнуть с агентством недвижимости?

Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:

  1. Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
  2. При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
    • свидетельство о праве собственности;
    • договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.

    Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.

  3. В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.

    В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.

  4. Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.

Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.

Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.

Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.

Виды договоров с риэлторами

Расторгнуть договор можно в любое время и в одностороннем порядке. Для того чтобы расторгнуть договор нужно:

  1. Письменной форме за 30 дней уведомить риэлтора о решении расторгнуть договор. Данное уведомление передается лично в руки риэлтору с получением от него расписки с датой и подписью.
  2. Если нет возможности передать лично в руки, то данное уведомление нужно отправить по почте. Тогда отсчет момента расторжения договора считается от даты отправки уведомления по почте.
  3. При уплате вознаграждения клиент имеет право требовать вернуть его согласно нормам закона.
  4. Агентство в течение 10 дней с момента расторжения договора обязано вернуть клиенту вознаграждение. Прежде чем перечислить денежные средства, агентство удерживает потраченную сумму за выполненные обязательства по договору, представив документы, подтверждающие этот факт. Остальную денежную сумму риэлтор обязан вернуть.

За нежелание вернуть клиенту выплаченный аванс в добровольном порядке, исполнителю самому придется платить штрафы, определенные судебным решением.

Занимаясь продажей любой недвижимость, вы рано или поздно приходите к пониманию, что без помощи и поддержки профессионалов в области недвижимости обойтись не получается. И не потому, что сложно найти покупателя, но и еще потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще труднее.

А сколько мошенников предлагающих свои услуги. Чтобы не попасть к ним в руки при этом не остаться без жилья и денег. Стоит обратиться к проверенным агентствам или к профессиональным риэлторам.

Права риэлтора в суде

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.

В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.

Какие документы нужны риэлтору?

Чтобы риэлтор начал выполнять возложенные на него полномочия связанные с процедурой продажи квартиры на основании подписанного договора с клиентом. Ему понадобятся следующие документы:

  • паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
  • свидетельство права собственности;
  • выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
  • технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).
  1. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
  2. Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
  3. Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.

Специфика работы

Клиенты и риэлтор

Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.

Агент не обязан:

  • Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
  • консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;
  • давать экспертную оценку состояния квартиры;
  • иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
  • выявлять скрытые дефекты недвижимости.

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

  • риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
  • выполнение обязательств в неполном объёме;
  • при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.

Обязательные пункты

Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.

При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

  1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
  2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
  3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
  4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
  5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
  6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).

Прежде чем заключать договор с агентством по недвижимости, желательно проверить его благонадежность. Ознакомится с информацией об агентстве на их официальном сайте. Найти и прочитать отзывы клиентов о деятельности агентства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector