Список документов для опеки при продаже квартиры

Когда одобрят

Законодательство защищает интересы ребенка. В силу возраста несовершеннолетние не способны полностью осознавать свои права и не могут понимать, что кто-то их может нарушить. Одной из опасностей считается реализация имущества ребёнка без соблюдения законных интересов гражданина.

Органы опеки строго следят за выполнением правила. Вышеуказанные нормы должны соблюдаться, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему. Он может являться единоличным или долевым собственником. Однако если человек просто прописан в квартире, но не имеет на неё прав, получать разрешение органов опеки не обязательно.

Документ, предоставленный организацией, выступает доказательством того, что родители или законные пре надлежащим образом исполнили свои обязательства и учли интересы детей. За игнорирование норм действующего законодательства нарушители несут ответственность. Сделку также могут признать недействительной.

Её не удастся зарегистрировать в Росреестре. Если по какой-либо причине запрет удастся обойти, в последующем государство или человек, достигший совершеннолетия, может обратиться в суд и аннулировать соглашение. Игнорирование норм действующего законодательства влечет за собой возникновение ряда дополнительных издержек.

Получение разрешения на реализацию жилплощади

Чтобы требования заявителя удовлетворили, важно действовать по определенной схеме. Манипуляции выполняет законный представитель ребенка. Ему предстоит выполнить следующее:

  1. Подготовить пакет бумаг. Исключение составляет заявление. Обычно оно заполняется во время личного посещения уполномоченного органа.
  2. Получить предварительную консультацию и выяснить, когда инспектор готов принять бумаги. Рекомендуется записаться заранее.
  3. Заполнить заявление. Данные вносятся в присутствии инспектора. Бумага дополняется пакетом документации.
  4. Передать бумаги представителям органов опеки.
  5. Дождаться принятия решения. В результате рассмотрения требование могут удовлетворить или отклонить. Если дан положительный ответ, допустимо заключение сделки купли-продажи.

Если несовершеннолетний старше 14 лет, он должен присутствовать во время осуществления процедуры. Инспектора посещают оба родителя. Если по какой-либо причине соблюдение требований невозможно, потребуется предоставить соответствующую документацию, подтверждающую присутствие объективной причины. Иногда представители опеки могут пойти навстречу родителям еще во время предварительной консультации и сообщить возможное решение.

Получить разрешение на продажу от органов опеки необходимо в случае если недвижимость или доля в ней находится в собственности недееспособного, либо ограниченно дееспособного лица.

К этой категории граждан в России, помимо лиц, чья недееспособность установлена в судебном порядке, относятся дети до 18 лет.

Интересы несовершеннолетних детей в органах опеки представляют законные представители:

  • родители;
  • попечители;
  • опекуны.

Список документов для опеки при продаже квартиры

Подробнее см. статьи 26, 28, 30, 31 гражданского кодекса РФ, определяющие понятие дееспособности в рамках закона.

Необходимо выполнять все действия в определенной последовательности, чтобы сделка не была признана ничтожной. Лучше всего работать с агентством недвижимости. Опытные специалисты всегда подскажут, что именно необходимо делать в конкретно взятом случае. А команда юристов позволит проверить сделку начистоту.

Родители гарантируют, что предоставят детям долю в течение 6 месяцев после совершения сделки. В случае невыполнения обязательства, сделку можно аннулировать. Однако сегодня отсутствуют структуры, которые могли бы проверить выполнение этих требований, поэтому фактически возможно выделить долю несовершеннолетним и после истечения 6-месячного срока.

Список документов для опеки при продаже квартиры

Мнение эксперта

Мария Локшина

Эксперт по семейному праву с 2010 года

На практике, выделение доли в квартире происходит в период осуществления сделки. Это позволяет совершить сразу все необходимые действия и сэкономить на повторной оплате госпошлины.

Защита интересов ребенка традиционно является одной из основ социальной политики государства. Поэтому совершать сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним гражданам, без согласования с уполномоченными государственными органами запрещено.

Однако нормальным для любого человека является желание улучшить условия проживания для себя и своих детей.

В связи с этим многих интересует, нужно ли разрешение опекунского совета в 2018 году, как получить согласие опеки на продажу квартиры, какие нужно собрать документы и сколько потребуется времени на вынесения вердикта. Ознакомьтесь с инструкцией, которую составили наши эксперты.

В попечительский совет, кроме заявления от законных представителей лица, не достигнувшего 18-летнего возраста, следует  предоставить комплект необходимых документов. Перечень обязательной документации для получения согласия опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего:

  • паспорта отца и матери (либо опекунов);
  • свидетельство о браке (если брачный союз был расторгнут — о расторжении брака);
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • выписка из лицевого счета;
  • стандартный пакет документов на квартиру, подлежащую продаже;
  • документация на приобретаемое жилье с оценкой независимого эксперта (кроме случаев, когда ребенок после процедуры отчуждения передается под опеку государства);
  • подтверждение банка о том, что на имя несовершеннолетнего открыт расчетный счет и на него зачислена сумма, равная стоимости доли ребенка в продаваемом объекте.

Фото 2

Полезная информацияОбразец заявления можно запросить в местном отделе органов опеки. Как правило, заявление вместе с сопроводительными бумагами подается районному инспектору лично.

Если ребенку на момент проведения сделки уже исполнилось 14 лет, он имеет право на участие в ней наравне с родителями, но действовать (ставить личную подпись и прочее) может только с их согласия.

Период рассмотрения заявления и время проведения обязательных проверочных мероприятий регламентируется Федеральным законодательством. Чтобы заручиться согласием органов опеки на продажу квартиры, придется ждать не менее 15 дней.

Именно такой срок установлен законом на вынесение предварительного разрешения или отказа.

При этом оба варианта решения должны быть мотивированы с перечислением возражений или одобрений на бумаге, а также могут быть оспорены заинтересованными сторонами в судебном порядке.

Полезная информацияИз рядовой практики известно, что компетентные органы не ограничивают периода действия выданного разрешения, но в отдельных регионах сроки определены местным законодательством.

При наличии определенных обстоятельств органы опеки и попечительства могут отвергнуть заявление о продаже недвижимого имущества, доля которого принадлежит несовершеннолетнему. Распространены случаи отказа, когда:

  • велика вероятность, что сделка по приобретению нового жилья будет впоследствии оспорена;
  • портятся условия проживания (неудобное место расположения, приобретен более дешевый вариант и так далее);
  • доля ребенка уменьшается.

Органы опеки и попечительства обязаны не только рассмотреть заявление и проверить прилагающиеся документы. В их обязанности входит выездная проверка на новый объект с составлением акта о фактическом состоянии. Также в целях выявления возможных нарушений проводятся личные беседы с обоими родителями и каждым ребенком в семье старше 14 лет.

Истории из жизниКогда мы получили согласие опеки на продажу квартиры 52 кв. м., нашему сыну не было 14-ти, и к разрешению прилагалось свидетельство о рождении.

Вскоре был получен паспорт, что вызвало непонимание — нужно переделывать согласие или нет. У нас уже просто не было моральных сил пройти повторно процедуру получения согласия опекунского совета на улучшение условий детей (новое жилье 160 «квадратов»).

Подруга посоветовала обратиться за консультацией к юристу агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды». Впечатления от общения совершенно иные! Специалист разъяснил, что, поскольку наше разрешение адресное с указанием долей и так далее, то переделывать его не нужно.

Существует много нюансов, связанных с получением согласия опеки на продажу квартир. Важно понимать, что при малейшем намеке на возможное нарушение прав ребенка в совершении сделки будет отказано. Чтобы правильно организовать процесс отчуждения жилья несовершеннолетнего, лучше всего обратиться к опытному специалисту.

Истории из жизниНаша семья собиралась продать дом в Подмосковье с удобствами на улице и приобрести взамен домик со всеми удобствами и недалеко от школы. В БТИ старое жилье оценили дороже того, что мы покупаем.

Из-за этого опека отказывала в выдаче разрешения на сделку, ссылаясь на снижение рыночной стоимости. У нас двое деток (9 и 12 лет), и мы хотели бы улучшить условия их проживания, поэтому по совету родственников пошли в агентство недвижимости на Чистых Прудах в Москве.

Нам попался очень грамотный юрист, который разъяснил, что для начала отказ должен быть мотивирован, и вообще должны улучшаться условия, а не просто увеличиваться квадратные метры.

С помощью специалистов из нашего агентства решаются вопросы по недвижимости любой сложности. Мы готовы проконсультировать по процедуре получения согласия опеки, помочь в продаже квартиры, купленной на материнский капитал, сопровождать любую сделку, выступая гарантом ее юридической прозрачности. 

Звоните по телефону  7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону 7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(54,40 из 5)Загрузка…

Подготовка документов

Чтобы уполномоченный орган согласился рассмотреть заявку анонимно, для опеки должен быть подготовлен пакет документов при продаже квартиры. Бумаги необходимы для выполнения оценки законности сделки. Обычно нужна следующая документация:

  1. Заполненные заявления.
  2. Паспорта родителей(законных представителей). Если несовершеннолетний уже достиг 14 лет, в перечень нужно включить и его общегражданское удостоверение личности.
  3. Свидетельство о рождении.
  4. Документ, подтверждающий факт вступления в официальный брак или демонстрирующий его расторжение.
  5. Документацию на продаваемое помещение или квартиру, доля в которой будет предоставлена ребенку.

Указанный список не является исчерпывающим. Органы опеки имеют право запросить дополнительные бумаги. В учреждение необходимо предоставить оригиналы и копии. Подлинники вернут заявителю.

С чего начать?

Для получения разрешения на продажу законным представителям необходимо обратится с письменным заявлением по месту жительства и приложить к нему перечень документов.

Бланк заявления можно взять непосредственно по месту подачи заявления.

Заявление подается обеими родителями за исключением случаев:

  1. Матери-одиночки.
  2. Смерти одного из родителей.
  3. Один из родителей без вести пропавший, находится в розыске более двух месяцев, официально более полугода уклоняется от уплаты алиментов.

Перечень необходимых бумаг для покупки жилья

Если вместе с продажей происходит сразу и покупка, то необходимо предоставлять одновременно с указанными выше бумагами:

  • оценку стоимости покупаемого жилья;
  • кадастровый и технический паспорта;
  • прелиминарный договор купли-продажи;
  • справку о составе семьи продавца;
  • информацию об обременении (при наличии);
  • ипотечный договор (если покупка происходит с привлечением банковских средств);
  • справку о состоянии счета маткапитала (при покупке с использованием государственных денег).

При продаже с одновременной покупкой, необходимо указывать в заявлении полные адреса обоих объектов недвижимости, ФИО, даты рождения и реквизиты документов, удостоверяющих личность всех участников сделки, размер выделяемой доли.

Закон позволяет выделять любую площадь, поэтому многие предоставляют детям 1/100, чтобы при продаже объекта не возникало проблем с покупкой новой квартиры.

Сегодня сделки с участием несовершеннолетним происходят достаточно часто. Обычно это связано с приобретением жилья с расходованием средств маткапитала. Родители обязаны выделить детям долю в объекте недвижимости, если он приобретается с использованием бюджетных денег.

Таким образом, при участии несовершеннолетнего в продаже квартиры, настоятельно рекомендуется работать с агентством недвижимости. Тогда точно все будет выполнено правильно и без рисков признания сделки ничтожной.

Конкретный список документов для опеки при купле-продаже квартиры лучше уточнить в вашей администрации, стандартный пакет приведен ниже:

  • паспорта законных представителей и паспорт ребенка собственника, если младше 14 лет, то свидетельство о рождении;
  • согласие всех сособственников на отчуждении доли несовершеннолетнего (если собственность долевая);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ (ныне Росреестр) о стоимости жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру;
  • выписка из домовой книги (подтверждает состав зарегистрированных в квартире лиц, берется в паспортном столе);
  • копии лицевых счетов (подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным платежам, можно взять в УК, либо ТСЖ);
  • иные документы, по запросу органов опеки.

Список документов для опеки при продаже квартиры

Все документы подаются в оригиналах и копиях. Расписка в получении пакета документов заявителю, как правило, не выдается, но лучше уточнить этот момент конкретно по вашему месту жительства.

Все документы попадают к инспектору, закрепленному за территорией, который их рассматривает и готовит разрешение на продажу, либо мотивированный отказы.

Данные документы подписывает глава муниципалитета, после чего они выдаются заявителю.

Как правило органы опеки и попечительства требуют, чтобы сделки по продаже жилья и покупке нового проводились одномоментно. Однако возможны исключения в случае переезда на постоянное место жительства в другой город или покупки строящегося жилья.

Органы опеки в таких случаях могут пойти вам навстречу и выдать разрешение на продажу квартиры, без одновременной покупки нового жилья.

Срок рассмотрения

Готовый документ предоставляют в среднем в течение месяца. Обычно на анализ сложившейся ситуации достаточно 14 рабочих дней. Однако на практике период может существенно растянутся. Допустимый срок начинает исчисляться с момента подачи заявления и документов. Занимаясь рассмотрением запроса, органы опеки имеют право:

  1. Позвать законных представителей ребенка для прохождения собеседования.
  2. Попросить родителей или опекунов представить дополнительные доказательства.
  3. Лично посетить недвижимость. Причём визит могут нанести как на продаваемый объект, так и на приобретаемый.
  4. Выполнить иные действия, если подобное необходимо для исполнения обязанностей.

Важные моменты

Сколько же времени органы ООиП рассматривает документы на продажу квартиры? На рассмотрение заявления в органах опеки уходит от 15 до 30 рабочих дней. Выдается в письменном виде. Действует разрешение как правило до исполнения обязательств.

По факту покупки нового жилья в органы опеки и попечительства предоставляются копии, подтверждающие право собственности ребенка или иного опекаемого в купленном объекте недвижимости.

Если выполняется переезд в другой город

Оформить сделку купли-продажи квартиры, в которой прописан ребенок, не так-то просто.

Рассмотрим два варианта оформления сделки купли-продажи жилого объекта недвижимости.

Порядок заключения самой сделки будет общим. Но перед тем, как подписать договор, родители должны разобраться с выпиской детей — или одного ребенка.

Граждане РФ имеют право свободно перемещаться по её территории. Допустима продажа помещений в одном населенном пункте и приобретение в другом. Если в сделке фигурирует собственность несовершеннолетнего, действие также допустимо. В этой ситуации документация предоставляется по предыдущему месту жительства. Пакет документов остается аналогичным.

На практике населенные пункты могут быть существенно удалены друг от друга. В этом случае выполнить сделки одновременно не удастся. В подобной ситуации необходимо открыть на имя несовершеннолетнего банковский счёт, на который будут переведены деньги с продажи недвижимости. Реквизиты и выписка о переводе суммы должны быть предоставлены представителем опеки.

Отказ ООиП

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это происходит, если есть подозрение, что имущественное положение вашего подопечного ухудшится в результате проведения сделки.

В таком случае можно попробовать поискать дополнительные аргументы в пользу продажи. Если получить разрешение все-таки не получается, можно обратится с иском в суд в течение трех месяцев с момента получения отказа.

Если дан отрицательный ответ

Органы опеки

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Представители уполномоченного учреждения могут отклонить заявку. Однако вердикт не является окончательным. Допустимо обжалование решения. Действовать нужно в рамках административного судопроизводства. Если отказ был не мотивирован, отклонение заявки считается недопустимым.

Когда родители уверены, что изменение места жительства не влечет за собой ущемление прав несовершеннолетнего, потребуется обратиться в районный суд с исковым заявлением. Бумага подается по месту жительства. Затем судья установит правомерность вынесенного решения. Заявку нужно дополнить копиями отказа и всеми документами, которые ранее были предоставлены представителями органов опеки.

Любое имущество, в котором зарегистрированы дети возрастом до 18 лет, можно продать. Конечно же, обременение такого характера не повлияет на ход сделки, а вот ее законность останется под вопросом, если что-то пойдет не так с юридической точки зрения.

Заметьте, что процедура отчуждения будет регулироваться жилищным и гражданским кодексами РФ.

Права детей защищены в России очень хорошо, поэтому любые манипуляции с недвижимостью, в которой прописаны дети, должны быть подтверждены органами опеки и попечительства. Дело в том, что дети обязательно должны иметь прописку, кроме того, условия для проживания должны быть проверены представителями опеки.

Процедура оформления будет варьироваться в зависимости от правового статуса ребенка.

Он может быть:

  1. Владельцем квартиры, которую родители желают продать.
  2. Собственником ее части, доли. Например, если жилье было приобретено со средствами материнского капитала.
  3. Наследником продаваемого жилого помещения.
  4. Попросту зарегистрированным жильцом.

Процедура отчуждения имущества в каждом из перечисленных случаев разная. Также на нее повлияет дееспособность ребенка.

При полной дееспособности проблем с оформлением не будет, даже не потребуется брать согласие из органов опеки. Процедура оформления сделки будет проходить по общему порядку.

А если ребенок будет обладать ограниченной или частичной дееспособностью, то разрешение от представителей опекунской службы на продажу жилья будет обязательным.

По общим требованиям, родители должны будут приобрести жилье с условиями лучше, чем у них были.

Особенности, которые учитывают при приобретении жилья:

  1. Площадь квартиры.
  2. Расположение.
  3. Техническая оснащенность.
  4. Бытовые, санитарные условия.
  5. Правовые особенности. Например, если у ребенка была в собственности часть квартиры, то в новом жилье должна быть такая же равнозначная доля.

Важно: несмотря на то, что не всегда требуется разрешение от опеки, все сделки с несовершеннолетними будут подтверждаться согласием со стороны родителей или законных представителей, а также работников опекунской службы.

Сделка с участием зарегистрированных в жилье детей, или одного ребенка, может быть недействительной.

  1. Ущемляются права и интересы ребенка. Например, если ребенка лишили собственности, которая по закону принадлежала ему, либо в новом жилье не выделили равнозначной доли.
  2. Условия проживания хуже, чем те, в которых ребенок живет сейчас.
  3. Один из родителей, отвечающих за ребенка, не согласен с продажей или приобретением нового жилья.
  4. Квартира была передана ребенку по наследству и он не вступил еще в него.
  5. Родители не прописывают ребенка в новом жилом помещении.
  6. Строительство новой квартиры не закончено — построено менее 50%.
  7. Нет в жилье удобств, важных и нужных коммуникаций.
  8. Новое жилое помещение находится в аварийном состоянии или подлежит сносу.

Список документов для опеки при продаже квартиры

Могут быть и другие причины, когда представители опекунских органов не могут выдать разрешение на продажу.

Свой отказ специалисты должны обоснованно изложить в письменном ответе.

Читайте нашу статью о том, кто и когда может оспорить сделку с недвижимостью?

Предварительный договор

Часто органы опеки требуют приложить к пакету документов предварительный договор купли-продажи, так как это правовое подтверждение сторон совершить сделку.

В предварительном договоре фиксируется цена продажи и технические характеристики объекта, что гарантирует для покупателя неизменность условий покупки.

После выдачи разрешения на продажу от органов опеки можно приступать к заключению основного договора.

Напомним, что согласно изменениям, внесенным в редакции Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по отчуждению собственности с участием несовершеннолетних лиц подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Так как от лица несовершеннолетних собственников выступают их законные представители, то в договоре купли продажи с собственностью ребенка до 14 лет преамбула договора должна быть сформулирована так: «Ребенок, как продавец, в лице законного представителя…».

Фото 3

Договор в данном случае подписывают только законные представители.

Если ребенок старше 14 лет, то он подписывает договор самостоятельно с письменного разрешения своих законных представителей. В договоре в таком случае указывается преамбула: «Ребенок, как Продавец, с согласия Законного представителя…»

Вывод

Органы опеки обязаны следить за тем, чтобы права несовершеннолетних соблюдались. Представители учреждения примут решение о возможности продажи квартиры, если доля в ней или помещение целиком принадлежит ребенку. Родители обязаны подготовить перечень документов для опеки при продаже квартиры и обратиться в организацию с заявлением.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector