Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому
предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости
больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности
оцениваемому объекту.

 (1.1)

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

— оценка рыночной стоимости земельного участка;

— оценка восстановительной стоимости (стоимости
замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской
прибыли;

— расчет выявленных видов износа;

— расчет итоговой стоимости объекта оценки путем
корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением
полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в
состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении
его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от
застройки.

— метод сравнения продаж;

— метод распределения;

— метод выделения;

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

— метод разбивки на участки;

— техника остатка для земли;

— капитализации чистой земельной ренты.

— права собственности;

— условия финансирования;

— условия продажи;

— условия рынка;

— месторасположение;

— физические характеристики;

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

— доступные коммунальные услуги;

https://www.youtube.com/watch?v=upload

— условия зонирования;

— наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц
сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений
стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что
для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между
стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно
для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное
использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода
распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием
стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки
загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и
достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах
свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда
разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и
наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние
улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для
наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

— расходы на разбивку, расчистку и планировку
участков;

— расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных
сетей, дренажа;

— налоги, страховка, заработная плата ИТР;

— расходы на маркетинг;

— прибыль и накладные расходы подрядчика;

— прибыль предпринимателя.

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Техника остатка для земли применяется при отсутствии
данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на
принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между
всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на
объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному
участку.

Определение восстановительной стоимости (стоимости
замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового
строительства прямых и косвенных издержек.

— стоимость строительных материалов, изделий и
оборудования;

— стоимость эксплуатации строительных машин и
механизмов;

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

— основную заработную плату строительных рабочих;

— стоимость временных зданий, сооружений и инженерных
сетей;

— прибыль и накладные расходы подрядчика.

— затраты на подготовку территории строительства;

— затраты на проектные и изыскательские работы;

— прочие затраты и работы;

— содержание дирекции (технический надзор) строящегося
предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

— другие виды косвенных издержек.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Определение значений прямых издержек основано на
применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных
в действующих нормативных и руководящих документах.

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

— пересчетом известной величины сметной стоимости
строительства с применением индексов;

— путем составления восстановительной сметы на объект
оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной
документации значение прямых издержек определяется как величина сметной
стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов,
учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года,
принятых в качестве базисных (индексный метод).

— по укрупненным сметным нормативам (метод
сравнительной единицы);

— по сборникам единичных расценок и прейскурантам
(метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для
вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и
сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

— укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

— укрупненные сметные нормы (УСН) на здания,
сооружения, конструкции и виды работ;

— прейскуранты на строительство зданий и сооружений
(ПРЭС);

— укрупненные показатели восстановительной стоимости
для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может
приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций
(метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются
как процент от прямых издержек по рыночным данным.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Прибыль предпринимателя определяется как сумма,
которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего
капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости,
обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным
выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки —
совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением
полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки
зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости
(обесценении) под воздействием различных факторов.

По мере эксплуатации объекта
постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность
зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем
более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме
того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и
внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением
ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по
смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление
износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать
текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода
корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с
помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого
объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени
жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот
показатель (рис. 1.1) [14, с.54].

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации
здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания
соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая
долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при
строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь
заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени,
прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в
течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения
вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается,
когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный
соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка
недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость
объекта вследствие его общего износа.

Рис. 1.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе
хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и
сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость
оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания
эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или
меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный
возраст, как правило, равен хронологическому.

2008 г.

По данным Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ
в октябре 2008 г. на регулярном рынке жилья Москвы отмечено увеличение объема
предложения и сохранение среднего уровня цен.

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Рублевые цены за месяц не изменились и зафиксированы
на уровне 188,0 тыс. руб./кв. м. ±0,4%. Средняя долларовая цена предложения
столичных квартир с укреплением позиций доллара по отношению к рублю
скорректировалась на -4,4% до 7133 $/кв. м ±0,4%. С начала года (относительно
декабря 2007 г.) уровень средних цен повысился на 40,0% и 30,5%
соответственно.

Количественный объем предложения, как и ожидалось,
продолжил наращивать свои позиции и, прибавив за месяц 15%, вернулся к уровню
характерному для аналогичного периода прошлого года. Объем предложения в
денежном выражении и общей площади возрос на 12,9% и 13,4% соответственно.
Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, достигла 40%
общего объема.

В дифференциации квартир по размеру незначительное
снижение (-0,8%) отмечено в сегменте однокомнатных квартир. В территориальном
разрезе ситуация следующая: в престижном Центральном АО зафиксирован прирост
около 1%, а в спальных районах СВАО, ЮАО и ВАО, наоборот, коррекция в районе
-1%. Продолжают увеличиваться в цене кирпичные строения с большой кухней, в
категориях панельные хрущевки и панель с малой кухней – небольшое снижение. В
остальных сегментах, округах и категориях цена предложения за отчетный период
не изменилась.

Таким образом, в октябре на рынке продолжили
развиваться тенденции отмеченные в предыдущем месяце. Как и ожидалось, в целом
по Москве цена предложения осталась на прежнем уровне. В цене прибавляют только
наиболее качественное жилье и квартиры в ЦАО, тогда как предложение в спальных
районах и жилье низкого качества подвергаются коррекции, как переоцененное в
период роста цен.

2.2. Рынок аренды жилья

По сравнению с сентябрем произошли изменения в
структуре предложения квартир: доля квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилась
на 3,53%, стоимостью от 3000 до 6000 на 3%, при этом доля квартир стоимостью от
1000 до 3000 уменьшилась на 6,89%.

В октябре наблюдается увеличение предложения квартир
практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 у.е.
увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 на 54,12%, квартир стоимостью от 6000
у.е. увеличилось на 65,86%.

Связано это может
быть с тем, что 1 – освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили
продолжать их сдавать, 2 – на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка
купли-продажи, 3 – часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в
состоянии оплачивать найм. Основной на данный момент, думаю, является причина
под номером 2.

На рынке спроса
наблюдается другая тенденция: снизился спрос на объекты стоимостью выше 1000
у.е., однако несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е.
однако данная тенденция характерна для этого времени года, а спрос в октябре
2008 года превышает спрос в октябре 2007 года, за исключением диапазона
751-1000 у.е. (на который в прошлом году приходилась основная масса квартир
экономкласса).

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Рис.2.2. Динамика средней стоимости найма квартир
эконом класса

1-комнатные квартиры подорожали на 3,21%, 2-комнатные
подорожали на 0,88%, 3-комнатные подешевели на 3,64%.

— 1-комнатные квартиры подорожали на 20,66%,

— 2-комнатные подорожали на 22,21%,

— 3-комнатные подорожали на 38,62%.

Таблица 2.1

Таблица 2.2

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

Таблица 2.3

Таблица 2.4

Варьирование цены предложения квартир по округам г.
Москвы по состоянию на 01 ноября 2008 г., тыс. руб.

Округа

1-комн.

2-комн.

3-комн.

от 4 комн.

СЗАО

min

26

35

43

68

max

65

231

542

1 327

САО

min

27

33

42

73

max

108

271

542

677

СВАО

min

25

35

50

76

max

50

111

260

542

ЗАО

min

22

31

40

62

max

190

406

704

2 167

ЦАО

min

31

37

46

78

max

176

677

1 490

1 355

ВАО

min

26

31

35

62

max

79

108

217

263

ЮЗАО

min

30

34

47

68

max

95

217

677

406

ЮАО

min

26

33

43

60

max

68

130

217

406

ЮВАО

min

25

35

42

50

max

81

135

226

268

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

объекта оценки методами сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости
отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения
методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с
аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру
и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения
сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов
сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка
недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами
недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены
предложений по выставленным на продажу объектам.

— метод валовой ренты;

Дипломная работа: Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба

— метод сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости оцениваемой доли
(комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного
анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж
определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж
сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по
размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж,
Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который
гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты — заместители на
рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного
объекта-заместителя.

— подробное исследование рынка с целью
получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к
объектам сравнимой полезности;

— определение подходящих единиц сравнения
и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

— сопоставление оцениваемого объекта с
выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или
исключения из списка сравниваемых;

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

— приведение ряда скорректированных
показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector