Продажа опекуном имущества опекаемого

Как получить разрешение органов опеки

Чтобы органы опеки разрешили сделку, они должны заранее знать характеристики новой квартиры.

Сначала находите покупателя и новую квартиру, потом получаете разрешение органов опеки

Обратитесь в органы опеки и попечительства своего района или в МФЦ.

Напишите заявление о том, что хотите продать квартиру и обязуетесь соблюдать все права несовершеннолетнего или опекаемого. Подписать заявление должны оба родителя или все опекуны, даже если вы в разводе и живете в разных городах. Если у вас нет статуса родителя-одиночки, второй родитель должен написать нотариальное заявление о согласии на продажу доли его несовершеннолетнего ребенка.

Пройдите собеседование. Присутствовать должны оба родителя и все опекуны и ребенок, если ему исполнилось 14 лет и у него есть паспорт. Иногда органы опеки требуют, чтобы на собеседовании присутствовал еще собственник квартиры, которую вы покупаете, или просят принести от него заявление о том, что он обязуется продать вам и ребенку квартиру.

Докажите соблюдение прав и интересов подопечного. Чтобы органы опеки разрешили вам продать квартиру под опекой, вы должны доказать им, что сделка соблюдает права и интересы детей или опекаемых:

  • что вы купите новую квартиру, а не спустите все деньги на новое авто или казино;
  • что новая квартира будет не хуже или аналогична (равноценна) старой: по площади, количеству комнат, стоимости.

Докажите, что покупаете равноценную квартиру, которая аналогична старой по стоимости, площади, количеству комнат, условиям проживания

Продажа опекуном имущества опекаемого

Документальных подтверждений может быть мало. Инспектор может лично съездить посмотреть квартиру, чтобы убедиться, что она соответствует всем нормам.

Принимая решение о том, соблюдает ли сделка права и интересы ребенка или подопечного, инспектор не всегда может руководствоваться четкими критериями. Хорошо, если выгода от сделки очевидна. Например, вы продаете однокомнатную и покупаете двухкомнатную квартиру. На практике выгоду часто приходится доказать.

Например, если меняете квартиру на меньшую или на две, инспектор может разрешить сделку только при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в старой квартире ребенок станет единственным собственником новой или его доля увеличится. Если переезжаете в другой район, обоснованием могут быть более хороший детский сад, школа или благоприятная экология.

Если жилищные условия очевидно ухудшаются, необходимость переезда надо обосновать документально. Например, медицинской справкой, если часть вырученных денег пойдет на лечение.  

У инспекторов нет задачи запретить вам переезд. Если вы не затеваете какую-то авантюру, они разрешат продажу. Но они вряд ли разрешат переехать из московской двушки в деревянный домик под Тулой или купить квартиру на стадии котлована. Опекунский совет несет ответственность за свои решения — рисковые затеи они не одобрят.

Органы опеки не одобрят переезд в квартиру, которая построена менее чем на 50%, без удобств (электричества, горячей или холодной воды) или в аварийном состоянии.

Если переезжаете в другой регион, инспектор сделает запрос в местные органы опеки с просьбой проверить выбранную вами квартиру. Допустим, вы переезжаете из Москвы в Самару. Столичный инспектор сделает запрос в Самару, а самарский инспектор лично съездит на квартиру и проведет ее осмотр. Если квартира подходит для жизни подопечного, инспектор составит акт осмотра и оценочный альбом с рыночной стоимостью квартиры.

Подайте документы.  

  • паспорта родителей или опекунов;
  • для опекунов решение опекунского совета о назначении вас опекуном, нотариально заверенная доверенность на осуществление сделок,
  • если ребенку исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление о согласии на продажу квартиры;
  • свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
  • документы на квартиру, которую вы продаете (правоустанавливающие документы, техническая документация, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммуналке, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, в Москве — Единый жилищный документ);
  • документы на квартиру, которую вы покупаете;
  • если на банковский счет опекаемого поступили деньги, выписка из банка, которая это подтвердит;
  • могут понадобится предварительный договор купли-продажи, паспорта всех собственников квартиры, оценка квартиры, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья;
  • другие документы, которые органы опеки сочтут необходимыми.

Получите разрешение. Разрешение выдадут через 2-4 недели, но не позже, чем через месяц. В документе будут подробное  объяснение решения и все условия, обязательные для соблюдения.

Срок действия разрешения органов опеки на продажу — 1 месяц, если в нем не указана большая продолжительность.

Продажа опекуном имущества опекаемого

Решения инспекторов не всегда правомерны — не будет лишним проверить его у юриста. Например, часто органы опеки требует наделить ребенка соразмерной долей в новой квартире. Это не всегда верная трактовка закона — вы должны наделить ребенка долей соразмерной собственности, а сам размер доли может быть как увеличен, так и уменьшен.

Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.

Понятие недееспособности

Над недееспособным гражданином устанавливается опека. Он становится представителем своего подопечного по всем вопросам. При устранении причин признания лица недееспособным оно может быть восстановлено в правах как дееспособное лицо, опека снимается. Некоторые лица по признанию суда становятся ограниченными в дееспособности.

Основанием для такого решения может быть:

  • пристрастие к азартным играм;
  • алкогольная или наркотическая зависимость;
  • психологическое расстройство, при котором гражданин осознает свои действия при помощи других лиц.

Указанные лица не могут совершать мелкие бытовые сделки, и нести ответственность по ним. В отношении этой категории граждан устанавливается попечительство. Согласно действующему российскому законодательству полная дееспособность наступает при достижении возраста восемнадцати лет.

Как провести сделку

Основные этапы сделки:

  • получите разрешение органов опеки на продажу;
  • подпишите договор;
  • подпишите передаточный акт, получите деньги;
  • передайте право собственности в Росреестр и получите новую выписку из ЕГРН.

Единственная разница, в форме сделки. Свободная или прямая продажа — когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите — не подойдет. Органы опеки должны быть уверены, что вы продаете квартиру, чтобы купить новую и не потратите деньги не по назначению. Продать квартиру с опекой в свободной продаже  можно лишь в нескольких случаях, о которых ниже.

Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны одновременно продать старую и купить новую квартиру

Это правило не закреплено в законах, но это главное условие, при котором органы опеки могут быть уверены в том, что родители и опекуны купят квартиру и наделят опекаемого долей в ней. Если не регистрировать оба договоры продажи старой и покупки новой квартиры одновременно, недобросовестные опекуны получат возможность не зарегистрировать ребенка.

Продажа опекуном имущества опекаемого

Такие случаи, к сожалению, случаются. При этом рискуют и покупатели — если факт нарушения прав опекаемого вскроется, сделку аннулируют, — и сами инспектора, которые несут личную ответственность за решения. Поэтому, скорее всего, вам придется сразу найти встречную квартиру и заключать два договора одновременно.

Сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую, называются альтернативными. В таких случаях два договора купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно. 

Сделки с недвижимости недееспособного лица

Если недвижимое имущество находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка либо у лица, которое было признано недееспособным, необходимо знать некоторые нюансы, как продать квартиру опекаемого (может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого). Иначе какая-либо сделка, связанная с таким имуществом, будет признана недействительной.

Недееспособным может быть признан не только человек с психическим расстройством, но и лицо, которое злоупотребляет наркотическими средствами или алкогольными напитками. Над ним устанавливают попечительство.

Получать какие-либо доходы (пенсию, зарплату), совершать крупные сделки купли/продажи имущества самостоятельно ему запрещено. Это возможно только с разрешения органов попечительства. Если обстоятельства, ввиду которых лицо было признано недееспособным, исчезают, оно может быть снова признано дееспособным.

При этом такой человек лишается попечительства и получает обратно свои права на проведение сделок.

Согласно статьям 17 и 18 ГК РФ признанный недееспособным гражданин не теряет права владения своим имуществом, включая недвижимое. Но согласно определению недееспособные лица не способны понимать свои поступки и руководить собственными действиями.

На законодательном уровне данные лица лишаются собственных гражданских прав, включая проведение любых операций с недвижимостью, которая им принадлежит. Таким образом, недееспособный не вправе отдать квартиру по договору дарения, продать ее либо совершить любую иную операцию.

Для таких действий требуется специальное разрешение.

Если какая-либо сделка была совершена самим недееспособным без получения разрешения от органов опеки, она считается недействительной. По закону каждая из сторон-участниц сделки обязана вернуть полученное обратно.

Дееспособное лицо, которое является участником сделки, вторая сторона которой – недееспособная, обязуется возместить ущерб, если на момент заключения сделки оно осведомлено о недееспособности второго участника.

Один из способов продажи недвижимости, принадлежащей недееспособному, – предварительно выписать его. Поскольку такие граждане постоянно находятся под пристальным надзором органов попечительства, опекун обязуется сообщать о любой смене места проживания недееспособного. Только постановление от органов опеки может служить основанием для выписки недееспособного лица.

Для получения разрешения на выписку недееспособного лица из органов опеки ему потребуется предоставить жилье, которое является равноценным отчуждаемому. Если опекун желает направить недееспособного в дом престарелых, потребуется материальная компенсация, которая равноценна реализуемой после выписки недвижимости.

Чтобы выписать из квартиры недееспособное лицо, потребуется следующее:

  1. Составить заявление, в котором указать причину, по которой опекун собирается выписать опекаемого.
  2. Подать заявление, паспорт опекуна и копию документа, согласно которому лицо было назначено опекуном недееспособного, в территориальное отделение органов опеки.
  3. Получить постановление, подписанное главой районной администрации, от органов опеки.
  4. Обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о снятии недееспособного с регистрационного учета.
  5. Получить лист убытия, который необходимо предоставить по месту новой регистрации недееспособного.

Опекун лица, которое было признано недееспособным, перед продажей квартиры последнего должен получить соответствующее постановление от органов опеки. Для этого потребуется направить письменное уведомление в органы опеки и собрать перечень документов:

  • Паспорт опекуна.
  • Документы на недвижимость, которую планируется реализовать.
  • Документы на жилье, которое будет предоставлено недееспособному лицу.
  • Если на банковский счет опекаемого поступили средства, необходимы документы из банка, подтверждающие этот факт.

Как продать квартиру опекаемого:

  1. Обратиться в органы опеки своего района с письменным уведомлением о желании реализовать объект недвижимости.
  2. Предъявить документы, перечень которых приведен выше. Разрешение на продажу имущества от органов опеки будет предоставлено только в том случае, если опекаемое лицо получит взамен равноценное по условиям проживания и стоимости жилье. В данном случае прописка недееспособного у знакомых либо родственников не является достаточной мерой для получения согласия от органов опеки. Недвижимость, которую получит опекаемое лицо взамен, должна находиться в его собственности.
  3. Некоторые случаи предусматривают получение разрешения на реализацию жилплощади недееспособного без предоставления ему взамен равноценного объекта недвижимости в качестве нового жилья. К таковым относится помещение на госсодержание опекаемого: отдача в дом престарелых или в дом инвалидов.
  4. Если лицо было передано на государственное содержание, опекун обязан предъявить банковские документы, которые подтверждают факт поступления на счет недееспособного лица средств, эквивалентных стоимости реализованного имущества. Таким образом, опекун обязан перевести требуемую сумму на счет опекаемого до совершения сделки реализации жилья.

Если опекун осуществил сделку продажи недвижимого имущества недееспособного опекаемого без уведомления органов попечительства, его законные представители могут признать ее незаконной путем обращения в судебную инстанцию.

Гражданский кодекс содержит положения, регламентирующие сделки с недвижимостью и общие правила распоряжения имуществом подопечных. Федеральный закон № 48 от 24.02.2008 г. «Об опеке и попечительстве» устанавливает специальные условия для сделок, рассматриваемых в данном разделе.

По гражданскому законодательству операции по обмену, сдаче в аренду, дарению, выделению и отчуждению долей и другие, которые уменьшают имущество подопечного, возможны только при получении одобрения органов опеки. Федеральный закон также содержит указание на необходимость письменного разрешения указанной контролирующей организации на распоряжение имуществом недееспособного лица. Такое правило распространяется как на движимое, так и недвижимое имущество.

Илья Гусев

В отношении недвижимости действуют особые правила. Отчуждать недвижимое имущество опекаемого лица нельзя.

Но есть некоторые исключения, а именно:

  •  изъятие по судебному решению;
  • совершение сделки по ренте или мене, когда ее результат улучшает условия проживания недееспособного опекаемого;
  • продажа в связи с переездом в другой регион;
  • направление оплаченной за квартиры суммы на дорогостоящее лечение.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего опекаемого ребенка

Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.

Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.  

Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.

Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.

Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).

Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.

Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.

Продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Терентьев Богдан

Вопрос по продаже и покупке недвижимости волнует многих россиян.

Сам по себе достаточно длительный и непростой процесс ещё становится ещё более сложным если необходимо привлечение к нему дополнительных участников, например, органы опеки.

Давайте постараемся разобраться в каких случаях для продажи квартиры ребенка или недееспособного, их участие необходимо. …

  • Для чего нужен ООиП?
  • Права
  • Как получить разрешение?
  • Заключение

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 7 (499) 455-10-84.

Внимание Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Прекращение опеки

Согласно федеральному закону №48 опека или попечительство прекращают свое действие при наступлении следующих событий:

  1. Смерть одной из сторон – недееспособного человека или опекуна;
  2. Окончание действия документа, назначавшего опекуна;
  3. Освобождение опекуна от своих функций, в том числе по собственной инициативе;
  4. При достижении ребенком четырнадцати лет опека прекращается, начинается попечительство;
  5. По решению суда в отношении опекаемого ребенка ο признании его дееспособным;
  6. При достижении восемнадцати лет;
  7. При вступлении в брак несовершеннолетнего лица или других случаях, при которых дееспособность наступает  ранее восемнадцати лет.

Несовершеннолетние родители перестают быть опекунами при достижении соответствующего возраста и по некоторым другим основаниям, предусмотренным законодательством.

Как убедить покупателя

Покупатели не любят квартиры, в которых прописан ребенок, опасаясь, что сделка затянется из-за органов опеки, Росреестр приостановит сделку или будут проблемы по выписыванию и регистрации ребенка на новом месте. Важно убедить его, что это не так.

Выпишите себя и ребенка заранее до поиска покупателя. Покажите ему выписку из домовой книги, о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Скрепите договоренности предварительным договор купли-продажи.

Запомнить

  1. Чтобы продать квартиру одним из собственников которой является ребенок или недееспособный взрослый, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно, но вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте.
  3. Перед обращением в органы опеки за разрешением на продажу, найдите покупателя.
  4. Докажите инспектору, что продажа не ущемляет интересы и права подопечного и новая квартира будет равноценна старой по стоимости, площади, количеству комнат и условиям проживания.
  5. Разрешение на покупку или отказ выдадут в течение 2-4 недель. Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
  6. После получения разрешения у вас будет месяц на продажу старой и покупку новой квартиры.
  7. Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны провести альтернативную сделку — одновременно продать старую и купить новую квартиру. Сделку обязательно должен зарегистрировать нотариус. За его услуги придется заплатить госпошлину.
  8. Вы не можете продать квартиру или долю в ней родственнику.
  9. Вы можете продать квартиру без встречной покупки, если вам нужны деньги на лечение, вы переезжаете в другой город или выделяете подопечного долю в другом жилье. Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры.
  10. После регистрации договоров и перерегистрации прав собственности, в течение месяца уведомите органы опеки о покупке новой квартиры и наделении подопечного правом собственности.

Порядок действий

Продажа недвижимости, находящейся в собственности недееспособного лица, например, психически нездорового, состоит из следующих этапов:

  1. Проверка правомерности отчуждения собственности (при наличии обстоятельств, упомянутых выше, таких как смена места жительства).
  2. Получение разрешения от органов опеки. Подается заявление в данную организацию, которая принимает решение и направляет ответ в течение пятнадцати дней. В случае отказа описываются его причины.
  3. Выставление объекта на продажу и заключение сделки.

Мнение опекаемого лица при осуществлении действий от его имени должно быть учтено. Если  человек не может его выразить, то поговорить необходимо с его родственниками.

Документы для получения разрешения органа опеки и попечительства

Обращение с подобной просьбой оформляется заявлением, в котором прописывается сам продаваемый объект со ссылкой на правоустанавливающий документ и долей собственности лица под опекой, основания для продажи, заверение ο приобретении другого объекта недвижимого имущества опекаемому с указанием расходов сверху вырученной суммы от продажи.

В некоторых случаях разрешение от органа опеки может быть выдано и без намерения покупать новое жилье. Случается подобное при поселении подопечного в государственное учреждение. К примеру, когда пожилого человека помещают в Дом престарелых. В таком случае опекун должен поместить на счет опекаемого лица денежные средства в размере, равном стоимости продаваемой недвижимости. Произойти это должно до самой продажи.

Для письменного одобрения намерений продать недвижимое имущество лица под опекой к заявлению прикладываются следующие бумаги:

  • паспорт опекуна (копия);
  • документация в отношении продаваемого и покупаемого объектов;
  • иные документы, подтверждающие правомерность действий опекуна.

Задача органа опеки при проверке документов – исследовать вопрос соблюдения прав и интересов недееспособного лица.

Отмена сделки

Если опекун совершил продажу имущества без надлежащего согласия органа власти в случае его необходимости, его действия признаются незаконными, сделка признается недействительной. Обратиться в суд за подобным решением вправе орган опеки.

Проданное имущество при указанных обстоятельствах возвращается подопечному. Опекун возмещает убытки, как покупателю, так и другим лицам, которые пострадали от его действий.

Итак, продажа недвижимости недееспособных лиц допускается в исключительных случаях. При этом основополагающим условием является разрешение уполномоченного органа. Без него сделка признается недействительной со всеми вытекающими последствиями. Государство призвано защищать рассматриваемую категорию населения. Процесс отчуждения имущества весьма сложен, материалы данной статьи помогут не совершать ошибок при подобных действиях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector