На основании чего управляющая компания увеличила обьем предоставляемой услуги по содержанию жилья

Почему собственник апартаментов не согласился с начислениями платы за ЖКУ

В собственности истца находились апартаменты, располагавшиеся в нежилом здании – спальном корпусе оздоровительного комплекса. В состав апартаментов входили жилые комнаты, спальни, кухня, душевая и санузел.

При сдаче здания в эксплуатацию застройщик заключил договор на управление зданием с управляющей организацией, которую затем утвердили собственники нежилых помещений на общем собрании.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

При этом общее собрание не рассматривало вопросы о перечне работ и услуг, которые по договору должна оказывать управляющая организация и о размере платы за содержание апартаментов и иных помещений. Повторное собрание, на котором собственники пытались утвердить размер платы за жилищные услуги УО, не состоялось из-за отсутствия кворума.

Поэтому управляющая организация, выставляя счета за содержание и ремонт общего имущества собственников в здании, использовала размер платы, прописанный в договоре между УО и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам, установленным для нежилых помещений.

Собственник не согласился с таким подходом к расчётам платы за ЖКУ и подал иск в суд. Он настаивал на том, что:

  1. В отсутствие утверждённого перечня работ и услуг по договору управления и размера платы за содержание 1 кв.м. апартаментов начисления должны производиться исходя из размера платы, установленного органом местного самоуправления.
  2. При расчётах платы за коммунальную услугу по энергоснабжению УО обязана применять тарифы для населения и жилых помещений, поскольку апартаменты предназначены для проживания, а не для ведения предпринимательской деятельности. Электроэнергия используется истцом на коммунально-бытовые нужды.
  3. Истец не подписывал договор с УО, следовательно, не имеет обязательств перед организацией по оплате её услуг. Нет между сторонами и договорных отношений по поставке и оплате электроэнергии.

Собственник требовал признать действия УО и применяемые ею тарифы незаконными и обязать организацию сделать перерасчёт платы за ЖКУ, оказанные в апартаментах.

Решение суда первой инстанции основывалось на том, что в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются нормы ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ и 44 – 48 ЖК РФ (п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Следовательно, общее имущество в здании принадлежит собственникам нежилых помещений на праве общей долевой собственности, и решения в отношении общего имущества принимаются на общем собрании собственников.

Плата за жилое помещение при этом состоит из платы за содержание жилого помещения, за текущий и капитальный ремонт, и платы за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в здании утверждается на ОСС. Если собственники такого решения на общем собрании не приняли, то размер платы определяется органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

В здании, где истец владеет апартаментами, собственники помещений не смогли утвердить указанный размер платы. При этом заключённый между УО и застройщиком договор не может заменить решение общего собрания собственников. Поэтому размер платы за содержание и ремонт 1 кв.м. апартаментов должен определяться в соответствии с НПА муниципалитета.

По вопросу применения тарифа на электроэнергию, установленного для населения, суд согласился с ответчиком: УО не является исполнителем коммунальной услуги и действует по агентскому договору с поставщиком услуг. Изменить тариф на электроэнергию УО неправомочна.

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск собственника апартаментов, обязав УО сделать перерасчёт платы за содержание и ремонт с применением установленного органом МСУ размера платы для «Жилых домов со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода». Апелляционный суд оставил решение первой инстанции было без изменений.

Ответчики подали кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла основания для удовлетворения жалобы управляющей организации:

  1. Апартаменты не являются объектом жилищных прав, поскольку они не признаются жилым помещением для постоянного проживания граждан и не отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15 ЖК РФ).
  2. Все собственники обязаны вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества. Эти платежи должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
  3. Орган МСУ устанавливает размер платы для содержания помещения в жилом многоквартирном доме, в котором учитываются расходы для содержания жилого фонда. Такие НПА субъектов РФ не могут применяться для расчёта платы в нежилых зданиях.
  4. Договор управления между застройщиком и УО действует до момента заключения собственниками помещений договора с иной организацией или до избрания на ОСС иного способа управления комплексом.

Собственники помещений в здании не утвердили размер платы за услуги управляющей организации, а применять установленную органом МСУ цену к нежилому зданию нельзя. При этом управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества собственников.

Следовательно, по мнению ВС РФ, суд первой инстанции должен был при рассмотрении спора установить объём оказанных управляющей организацией услуг, их стоимость и экономическую обоснованность. Поскольку этого не было сделано, ВС РФ отправил дело на пересмотр в суд первой инстанции.

Законодательство об установлении размера платы

Жилищный кодекс РФ изменил представление об управлении и содержании жилищного фонда – вовлёк в эти процессы собственников помещений в МКД. Законодательство тесно связало собственника и управляющую организацию.

За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491).

Управляющие организации же предоставляют собственникам свои предложения о перечне, объёмах и качестве услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ N 491). Эти предложения должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.

Первичным является предложение управляющей организации, вторичным – проведение общего собрания собственников помещений и утверждение необходимых условий на основании информации, полученной от управляющей организации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

ПП РФ от 03.04.2013 N 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Работы и услуги, включённые в минимальный перечень, нужно обязательно указать в договоре управления многоквартирным домом вместе с их стоимостью.

На основании чего управляющая компания увеличила обьем предоставляемой услуги по содержанию жилья

Законодательством определено, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен перечню, объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учётом особенностей и характеристик конкретного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Как УО обосновала правомерность произведённых расчётов платы за ЖКУ

Управляющая организация не согласилась с доводами истца. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников в здании утверждён договором, который заключён между УО и застройщиком.

Договор управления на момент судебного разбирательства был действующим. Его подписали почти 75% собственников помещений в корпусе, где проживает истец, и они не оспаривали размер платы за содержание апартаментов, установленный в договоре. При этом истец договор не подписал и за всё время проживания в апартаментах не оплачивал счета за жилищно-коммунальные услуги.

УО пояснила, что не является исполнителем КУ по энергоснабжению. Услуги по начислению и приёму платежей за электроэнергию УО оказывает по агентскому договору с поставщиком услуги. Следовательно, управляющая организация не может решить вопрос с изменением тарифной группы, по которой ведётся расчёт платы за электроэнергию, потреблённую в апартаментах истца.

К делу привлекли представителя гарантирующего поставщика в регионе, снабжающего здание электроэнергией. Он пояснил, что истцу принадлежит нежилое помещение, которое не относится к жилому фонду, а здание, где расположены апартаменты, не является многоквартирным домом. По договору с застройщиком поставщик электроэнергии ведёт расчёт за ресурс по нерегулируемым ценам для тарифной группы «Прочие потребители» 1-ой ценовой категории.

На основании чего управляющая компания увеличила обьем предоставляемой услуги по содержанию жилья

Подготовка расчётов на каждый многоквартирный дом – трудоёмкий процесс, требующий времени, которого у управляющих организаций практически нет. Тем не менее, требования законодательства об индивидуальном подходе к каждому многоквартирному дому существуют и подлежат исполнению (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Ключевыми данными для расчёта стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчёт можно произвести.

Современные МКД отличаются от домов, построенных несколько десятилетий тому назад. Сейчас при строительстве и проведении работ по внутренней отделке дома применяются новые технологии и материалы. Например, в современных домах, в том числе в помещениях общего пользования, установлены пластиковые окна взамен деревянных.

При определении материальных и трудовых затрат управляющая организация может столкнуться с недостатком информации о нормах времени на работы и материалы, которая бы учитывала произошедшие изменения.

Чтобы рассчитать экономически обоснованную стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, изучите следующие документы:

  • Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1. Нормы расходов материальных ресурсов и обеспеченности уборочным инвентарем на санитарное содержание домовладений (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191);
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 2. Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191);
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 3. Нормы расхода материальных ресурсов на ремонт конструктивных элементов жилых зданий (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191).

Сформировать стоимость выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту можно на единицу таких работ и услуг или на весь объём. При этом необходимо учесть прямые и косвенные затраты, «заложить» прибыль.

Косвенные затраты ещё называют общеэксплуатационными. Под ними мы понимаем затраты, связанные с управлением МКД. Например, это оплата труда:

  • юристов, которые готовят договоры, связанные управлением многоквартирным домом и подготовкой общих собраний собственников помещений;
  • экономистов, ведущих расчёты, необходимые для осуществления деятельности по управлению МКД;
  • специалистов по работе с населением;
  • технических специалистов.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCiFGc3Wa7BDV1FJgxQpqKeQ

Общеэксплуатационные затраты можно выделить отдельно как стоимость услуги по управлению многоквартирным домом.

При формировании затрат организации необходимо учитывать применяемую систему налогообложения. Некоторые управляющие организации в настоящее время находятся на «упрощёнке». В случае применения упрощённой системы налогообложения расходы, связанные с приобретением товаров, работ, услуг у поставщиков и подрядчиков, учитываются с учётом НДС, предъявляемого указанными поставщиками и подрядчиками.

Автор статьи: Ленар Мурадымов, юрист, независимый эксперт.

Что будет, если не проставить стоимость работ и услуг

Нередки случаи, когда управляющие организации выходят к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением размера платы за содержание жилого помещения, ориентируясь на средний размер платы по муниципальному образованию или на размер платы по дому, отдельные свойства и характеристики которого схожи с подведомственным им многоквартирным домом.

При этом у управляющей организации нет информации о стоимости по каждому виду работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД.

Впоследствии такие УО не могут предоставить собственникам полноценный отчёт: соответствуют ли выполненные работы и оказанные услуги утверждённой стоимости по каждому виду таких работ и услуг.

Не могут такие управляющие организации и перерасчитать плату за содержание жилого помещения в случаях, установленных ПП РФ N 491: при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как в этом случае действует ГЖИ?

Представьте ситуацию: в городе N департамент ГЖН рассмотрел обращение гражданина о невыполнении управляющей организацией отдельных видов работ и услуг. УО в свою защиту предоставила информацию о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности и годового объёма.

Департамент ГЖН проанализировал это приложение к договору управления МКД и установил, что в нём нет сведений о размере стоимости каждой конкретной работы и услуги.

На основании чего управляющая компания увеличила обьем предоставляемой услуги по содержанию жилья

Так как работы и услуги, предусмотренные договором управления МКД, не имели стоимости, УО не могла произвести перерасчёт платы за содержание жилого помещения – уменьшить её размер пропорционально количеству дней, в течение которых были нарушены требования к услуге. А это прямое нарушение законодательства.

Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание об устранении нарушений. К тому же УО должна была представить для утверждения общему собранию собственников помещений МКД перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Подготовить такой перечень нужно согласно ПП РФ от 15.05.2013 N 416, ПП РФ N 290.

Наличие расчётов экономически обоснованной стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества позволит оградить управляющие организации от вышеуказанных негативных последствий. Прозрачность и доступность информации для граждан создадут доверительные отношения между исполнителями и потребителями услуг.

Запомнить

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Согласно мнению ВС РФ, организации, которые управляют зданиями с апартаментами, должны учитывать следующее:

  1. Апартаменты не признаются жилым помещением несмотря на то, что в них могут постоянно проживать собственники или наниматели.
  2. К апартаментам не применяются тарифы и цены, установленные для жилых помещений и на содержание общего имущества в многоквартирных домах.
  3. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в жилом и в нежилом здании утверждается на общем собрании собственников помещений.
  4. Размер платы должен быть экономически обоснованным и достаточным для надлежащего содержания общего имущества собственников.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector