Калькулятор расчета неустойки по ДДУ в 2020 г. Онлайн расчёт пени по договору долевого участия

Основания взыскания пеней по договору долевого строительства

Если застройщик нарушил срок передачи ключей дольщику, он обязан (по требованию дольщика) уплатить неустойку  (также именуемую пеней) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является физическое лицо – потребитель, рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры необходимо в двойном размере.

Что еще может требовать дольщик

Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:

  1. Возмещения морального ущерба путем денежной выплаты;
  2. Штрафа в виде 50% от суммы пени;
  3. Возмещения расходов на судебные издержки: оплата юриста, доверенности и пр.;
  4. Штрафа за просрочку установленной судом суммы (1% за каждый просроченный день);
  5. Пересмотра суммы неустойки и ее перерасчета ко дню заседания суда;
  6. Возмещение убытков на непредвиденные расходы, такие как оплата съемного жилья.

Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья. Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются. Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.

Актуальные законы

Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта. (согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ).

Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2020 года № 17).

Вариант 1.  применяется ставка на дату передачи квартиры участнику долевого строительства (если акт приема-передачи подписан) или на дату вынесения судебного решения (если нет).

Статья 6 Закона 214-ФЗ указывает, что применяется ставка ЦБ РФ на день исполнения обязательства застройщиком — то есть, на момент передачи квартиры.  Поэтому многие суды применяют для расчета пени по ДДУ ключевую ставку ЦБ РФ на дату акта приема-передачи (а при его отсутствии – на день вынесения судебного решения).

Вариант 2.  применяется ставка на дату, в которую застройщик планировал подписать акт-приема передачи с участником долевого строительства согласно дду.

Именно эта дата рассматривается, как изначально определенная дата исполнения обязательства застройщика.  Однако в этом случае дольщик может оказаться в невыгодном положении, если ключевая ставка с тех пор выросла.

Вариант 3.  для каждого дня просрочки применяется действовавшая на тот момент ставка.

При таком подходе весь период просрочки разделяется на части – от одного изменения ключевой ставки до другого.  Для каждой такой части производится вычисление неустойки по той ставке ЦБ, которая применялась в то время.  Потом результат суммируется.

В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки.  У участника строительства есть возможность выбрать правильный расчет неустойки по ДДУ на основе своего мнения и сложившейся ситуации.

Проиллюстрируем эти варианты конкретными цифрами.  Допустим, цена квартиры, купленной дольщиком-физическим лицом составляет 2 100 000 рублей.  Застройщик должен был передать квартиру 31 декабря 2020 года, а передал 30 июня 2020 года.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составила:

В случае использования Варианта 1 применяется ставка на дату акта приема-передачи (30 июня 2020 года) – 7,25% (не забываем также про неустойку в двойном размере).  Расчет суммы неустойки в этом случае следующий:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 181 = 183 715 рублей

В случае использования Варианта 2 применяется ставка на дату планируемой передачи квартиры согласно ДДУ (31 декабря 2020 года) – 7,75%.  Рассчитаем сумму неустойки:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 181 = 196 385 рублей

В случае использования Варианта 3 сумма складывается из трех частей:

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,75% с 1 января 2020 года по 11 февраля 2020 года, сумма рассчитывается следующим образом:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 42 = 45 570 рублей

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,5% с 12 февраля 2020 года по 25 марта 2020 года, сумма ко взысканию с застройщика будет рассчитана следующим образом:

2  100 000 * 7,5% *2 / 300 * 42 = 44 100 рублей

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,25% с 26 марта 2020 года по 30 июня 2020 года, сумма рассчитывается как:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 97 = 98 455 рублей

Итого общая сумма составит: 45 570 98 455  188 125 = 188 125 рублей.

Какой из трех вариантов будет более выгоден для дольщика?  Очевидно, тот, при котором используется большая ставка ЦБ РФ.  Так, если ставка в период просрочки снижалась, дольщик получит дополнительное преимущество при использовании ставки на день, когда застройщик должен был передать квартиру согласно ДДУ.  И наоборот, если ставка повышалась, расчет на день акта приема-передачи или судебного решения будет более выгоден.

Но нужно иметь в виду возможность неблагоприятного развития событий.  Поэтому при расчете стоит уточнить у юриста, какую позицию занимают суды в том регионе, где планируется взыскивать неустойку, чтобы сделать правильный расчет.

Напоминаем также, что помимо неустойки участник долевого строительства может взыскать убытки и компенсацию морального вреда с застройщика.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Как рассчитывается неустойка по дду

Как показано выше, итоговая сумма неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры рассчитывается из следующих компонентов:

  • Цена квартиры.

Сюда входят все выплаты, которые дольщик перечисляет застройщику.  Если квартира приобретена в ипотеку, в расчет берется полная цена, которую застройщик получил от банка. При этом суммы уплаченных банку процентов не включаются в расчет (но в некоторых случаях их можно взыскать в качестве убытков).  Если же недвижимость приобретена в рассрочку, также учитывается ее полная цена.

  • Размер ключевой ставки ЦБ РФ.

Чтобы подсчитать неустойку по ДДУ, необходимо также знать ключевую ставку ЦБ РФ. Ключевая ставка заменила ставку рефинансирования, упомянутую в законе 214-ФЗ.  До 1 января 2020 года производился расчет неустойки застройщика по ставке рефинансирования ЦБ РФ (однако, с точки зрения дольщика разницы между ними нет).

Размер ставки ЦБ время от времени меняется.  Действующую ставку можно посмотреть на сайте Центрального банка. Чтобы упростить подсчет, воспользуйтесь нашим калькулятором с возможностью выбрать нужную ставку.

Для справки: изменение ставки ЦБ РФ за последнее время (данные приведены по состоянию на 28 октября 2020 года.  Для получения актуальной информации посетите

сайт Центрального банка РФ)

:

с 27 июля 2020 — 4.25%

с 22.06.2020 — 4.5%

с 30.04.2020 — 5.5%

с 10.02.2020 — 6%

с 16.12.2020 — 6.25%

с 28.10.2020 г. — 6.5%

с 09.09.2020 г.  по 27.10.2020 — 7%

с 29.07.2020 г. по 8.09.2020 г. — 7,25%

с 17.06.2020 г. по 28 июля 2020 г. – 7,5%

с 17.12.2020 г. по 16.06.2020 г. – 7,75%

с 17.09.2020 г. по 30.10.2020 г. – 7,5%

с 26.03.2020 г. по 16.09.2020 г. – 7,25%

с 12.02.2020 г. по 25.03.2020 г. – 7,5%

с 18.12.2020 г. по 11.02.2020 г. — 7,75%

с 30.10.2020 г. по 17.12.2020 г. – 8,25%

с 18.09.2020 г. по 29.10.2020 г. – 8,5%

с 19.06.2020 г. по 17.09.2020 г. – 9%

с 02.05.2020 г. по 18.06.2020 г. – 9,25%

с 27.03.2020 г. по 01.05.2020 г. – 9,75%

с 19.09.2020 г. по 26.03.2020 г. – 10%

с 14.06.2020 г. по 18.09.2020 г. – 10,5%

с 01.01.2020 г. по 13.06.2020 г. – 11%.

  • Количество дней, на которые застройщик просрочил передачу квартиры

Чтобы рассчитать просрочку по ДДУ, нужно найти в договоре дату, которая указана как крайний срок передачи квартиры дольщику.  Отсчет периода просрочки начинается на следующий день после этой даты.  В расчет включаются все дни – и календарные, и рабочие. Чтобы не считать дни вручную, воспользуйтесь нашим калькулятором.

Эта дата должна быть указана в каждом договоре долевого строительства как существенное условие.  Поэтому застройщик не может не включить ее в договор (такой договор не будет действительным).  Строительная компания может попытаться указать такой срок с пометкой «примерно» или «приблизительно» — но эту оговорку суд не примет во внимание.

Важно не запутаться в указанных в договоре сроках. Для целей исчисления взыскиваемых с застройщика пеней учитывается именно срок передачи квартиры участнику долевого строительства. Срок сдачи объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, также указанный в договоре, не учитывается.

Срок передачи может быть определен как конкретной датой, так и указанием на истечение месяца или календарного квартала (в этом случае период просрочки начинается на следующий день после окончания соответствующего месяца или квартала).

Если квартира уже передана к моменту написания претензии и подачи иска к застройщику, то отсчет проводится до даты приемки квартиры дольщиком.

Если же акт приема-передачи еще не подписан, рассчитать просрочку по ДДУ нужно по день, когда подписано исковое заявление.  В нем указывается просьба взыскать пени на день вынесения судебного акта по делу.

Как считать неустойку по дду для дольщика – физического лица:

Для простого подсчета воспользуйтесь нашим калькулятором, либо используйте формулу расчета неустойки по 214-ФЗ:

«Нс» = «Цн»* «СтЦб» * 2 / 300 * «Пр»

В этой формуле:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

Например:

Цена квартиры составляет 1 млн. 800 тыс. руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2020 года, а передал только 15 августа 2020 года.  Количество дне просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе – итого 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 7,25% годовых.

Сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 93090 рублей.

Как считать неустойку по дду, если ставка менялась.

Возникает вопрос, как считать неустойку по ДДУ, если менялась ставка рефинансирования или ключевая ставка ЦБ.  Мнения судов по этому поводу разделились.

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ип или юридического лица

Неустойка рассчитывается почти так же, однако двойная неустойка с застройщика не взыскивается (т.е. ключевая ставка ЦБ РФ не удваивается).  Используется следующая формула неустойки по ДДУ:

«Нс» = «Цн»* «СтЦб» / 300 * «Пр», где

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

В указанном выше примере, сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 46 545 рублей

Когда можно требовать неустойку

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

  • ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

  • ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
  1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
  2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя. Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика. Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны.

Пример расчета неустойки по дду в 2020 году

Покажем, как рассчитать неустойку по договору долевого участия на конкретном примере.  Предположим, что:

  • цена квартиры составляет 2,1 миллиона рублей;
  • застройщик должен был передать ключи 1 апреля 2020 года, а передал 15 июня 2020 года.  Просрочка составила 76 дней;
  • ключевая ставка ЦБ составляет 7.25% (для целей расчета в формуле ее нужно указать, как 0.0725)
  • квартиру приобретает гражданин-потребитель.

Используем формулу для расчета неустойки по договору долевого участия:

2 100 000 * 76 * 0,0725*2/300 = 77 140 руб.

Приведенный выше расчет пени по ДДУ меняется, если участником долевого строительства является юридическое лицо.  Сумма пени уменьшится в два раза:

2 100 000 * 76 * 0,0725/300 = 38 570 руб.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по дду

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по формуле, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.  Для дольщиков – граждан и для дольщиков – ИП и юридических лиц установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.

Правильный расчет неустойки по ДДУ должен быть сориентирован на то, кто является дольщиком – истцом. Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями, покупающими квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательством.  Закон предоставляет таким дольщикам дополнительную защиту в виде удвоения полученной с застройщика суммы (неустойка в двойном размере).

Дольщикам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительная защита не положена.  Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и должны самостоятельно защищаться от возможных убытков.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector