Как оформить обмен квартир между родственниками

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Алгоритм действий:

  • оценка жилплощади, инфраструктуры домов и жилых массивов, в которых находятся квартиры;
  • консультация с юристами;
  • сбор и подготовка документов;
  • отсев, юридическая проверка и просмотр потенциальных вариантов;
  • заключение сделки, расчет;
  • фиксация договора в Росреестре.

Если обмен квартир между родственниками или в разных городах предполагает привлечение ипотеки, к договору прилагаются и документы из банка.

Виды обмена

ОбменСуществует несколько вариантов обмена жилья, которые зависят от правового статуса жилплощади.

Возможен ли обмен квартир между родственниками?

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.

В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Дарение вместо договора мены

Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки. Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.

При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя. В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся:

  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • сёстры или братья;
  • дедушки и бабушки.

Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения, вправе свободно распоряжаться собственным имуществом, в том числе подарить его родственникам и прочим лицам.

Полезный материал: Какие документы нужны для оформления квартиры?

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

  • паспорта заявителей;
  • оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
  • справка о составе семьи, прописанной в помещении;
  • договор социального найма;
  • заявление с просьбой одобрить обмен;
  • разрешение от ООП (при необходимости);
  • и т. д.

Если обе квартиры – жильё соц.найма

Иногда жильё, выданное государством, невозможно приватизировать. Жилищный Кодекс разрешает обменяться такими квартирами.

Для этого нужно:

  • составить и подписать договор обмена;
  • подать заявление в муниципалитет;
  • дождаться ордера на заселение в выбранную квартиру.

Если обе квартиры в собственности (приватизированы)

Алгоритм мены наиболее прост. Сначала готовятся к мене сами квартиры: снимаются обременения, оплачиваются долги и тд. Без этого сделку не зарегистрируют. Затем, если в договоре существует пункт о доплате, нужно получить документы об оценке каждой из квартир.

Если одна из квартир не приватизирована

Сначала нужно зафиксировать право собственности (приватизировать) жильё, после чего действовать согласно алгоритму выше.

Как и где регистрируется сделка

Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:

  • нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
  • Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
  • Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.

    Если квартира была в собственности более 5 лет, платить этот налог не нужно.

Как обменять квартиры в разных населенных пунктах

Подойдет любой из вышеуказанных способов. Проще — через договор купли-продажи. Искать варианты можно своими силами (расклеивая объявления, рекламируя свое жилье через газеты или сеть Интернет) или с помощью нашей компании, что будет быстрее и надежнее.

Часто спрашивают: в рег. палату какого населенного пункта направлять бумаги? Это можно сделать в любом филиале Росреестра, полномочия которого распространяются на оба задействованных в договоре округа. Выбор инстанции зависит от договоренности сторон.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

  • приватизированным жильём;
  • помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
  • квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления. Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений. Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

Нотариус, егрн, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2020 г. соответственно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Обмен жильем между родственниками

Все идентично предыдущему варианту, условия стандартны, никакими льготами воспользоваться не получится. Из особенностей: родственники могут отказаться от доплаты даже при неравноценном обмене жильем в пользу второй стороны, этот момент нужно оговаривать и фиксировать в документах.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Обмен приватизированного на неприватизированное жильё между родственниками

Этот вид обмена нигде не прописан в законодательстве Российской Федерации, именно по этой причине желающим совершить подобный обмен предстоит немалая работа.

Первым делом необходимо осуществить процесс приватизации жилья, которое взято в аренду. Если такая процедура успешно завершена, можно запускать процесс обмена или дарения жилой площади.

Второй вариант  – очень непростой. Необходимо провести регистрацию члена семьи, которому уже исполнилось 18 лет на неприватизированной жилплощади, но перед этим ему необходимо произвести отмену регистрации в приватизированной квартире.Обмен квартир передача ключей

В ситуации, когда размеры жилья созвучны стандартам социального найма, осуществить такую регистрацию достаточно просто. 

Далее прибегнув к помощи официального документа, который подтверждает дарение,  произвести замену собственника частного жилья.

Обмен через договор дарения

Договор дарения используется в той ситуации, когда обмен совершается между родственниками. Если проводится обмен таким образом  – нет необходимости уплачивать налог.

Подтверждать регистрацией такой договор требовалось до 01.03.2020, но при выходе закона от 30.12.2020 это требование отменено. Даритель может заверить такой документ по своему желанию нотариально.

При дарении жилой площади требуется собрать необходимый пакет документов:Многоэтажка и дом в подарок

  • удостоверения личности обоих участников договора;
  • документ, свидетельствующий о родственных отношениях;
  • свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость;
  • письменное соглашение на дарение жилой площади всех жильцов, участвовавших в приватизации;
  • справка из кадастровых органов;
  • техпаспорт на квартиру либо дом;
  • квитанция, которая свидетельствует о внесении уплаты за процедуры регистрации передачи прав на собственность.

Обмен квартирамиДоговор обмена необходимо составить в письменном виде, заверить у нотариуса. Договор  обязан содержать условия обоих квартир.

Требуется прописать дальнейшую судьбу, жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади. Такой документ составляется в 3-х экземплярах.

Справки ( поэтажный план, пояснение, кадастровый паспорт).

Оспаривание сделки

Оспорить договор обмена проще, чем, например, договор дарения. К весомым причинам для отмены сделки относятся:

  • ошибки в составлении договора, неверные данные, пункты, ущемляющие права сторон;
  • преступный умысел одной из сторон, если договор был заключён под давлением или угрозами, и тд.

Оспаривание происходит через суд, куда нужно предъявить доказательства причин для отмены.

Понятие мены

Законодательство разрешает меняться любыми объектами. Можно поменять квартиру на квартиру, на автомобиль, на особо ценную вещь. Главное, чтобы в мене были задействованы материальные объекты. Обмен квартиры на деньги называется продажей, а участники – продавец и покупатель. В случае мены каждый участник становится одновременно и покупателем, и продавцом.

Правила обмена зафиксированы в:

  • Гражданском Кодексе: ст.153-162, 567;
  • Жилищном кодексе: ст.72.

Обмен квартирами между родственниками признаётся видом сделки, по итогу которой каждая сторона получит свой собственный документ. Он подтвердит получение прав собственности на оговоренный объект. Сделка, в которой участвует квартира, обязательно должна быть составлена в письменном виде, так как цена сделки однозначно выше 10 000 рублей.

Понятие родственного обмена жильем

Родственные взаимоотношения стоят особняком во многих вопросах. Например, при распределении наследства важно, кем по крови приходились близкие умершему, в каких состояли взаимоотношениях, помогали ли ему по-родственному и т.д. Обычно привилегии имеют родственники первого и второго порядка: родные дети, родители, а так же родные братья и сёстры.

Если представители любой из этих категорий решили заключить договор мены и перераспределить имущество, никаких привилегий и льгот они не получат. Мена осуществляется на общих основаниях и по общим порядкам

. Поменяться квартирами могут:

  • ближайшие родственники;
  • дальние родственники (все, кто считается одной семьёй, но юридически не относится к близким: двоюродные братья и сёстры, тёти, дяди, муж с женой, племянники и прочие категории);
  • друзья, сотрудники, знакомые;
  • посторонние друг другу люди.

Все эти категории находятся в равных правах в вопросах, касающихся мены.

Правовые моменты и полезные советы

Согласно ст. 567 ГК РФ, при обмене жильем между членами семьи налог можно не выплачивать, так как он приравнивается к стандартной купле-продаже. То есть оба участника одновременно выступают в роли и покупателя, и продавца. Если стоимость жилья ниже 1 млн руб., налог платить не нужно.

Бартер равноценными квартирами обойдется дешевле, чем покупка и перепродажа. Но в случае нестыковок его проще оспорить и признать незаконным. Если после заключения договора и оплаты выяснились скрытые продавцом недочеты, вы можете оспорить его в суде как мошеннический.

Как видите, нюансов в обмене квартир в разных городах, как и между родственниками, много. Не рискуйте имуществом и средствами — обращайтесь в компанию «МИР недвижимости». Поможем собрать пакет бумаг, защитим и отстоим ваши права.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка. При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

Родственный обмен неприватизированными квартирами

На основании ст. 72 ЖК РФ  возможно произвести  обмен жилплощадью, занимаемой на условиях социального найма, как между жителями населённого пункта, так и между жителями разных городов.

Данный  обмен подразумевает составление договора, содержащего условия, при которых производится обмен, в 3-х экземплярах. Один из договоров непременно должен быть зарегистрирован.Соглашение и обмен кв

Впоследствии данный  документ наделяется юридической силой и служит доказательством, что обязанности были переданы иному гражданину. Каждый из участников обмена должен предоставить подлинник документа об обмене в органы местной власти для получения согласия.

Администрация может ответить отказом лишь в некоторых ситуациях: одно из помещений, подлежащих обмену, непригодно для проживания:Обмен квартирами

  • в суде оговаривается право на пользованием жильём;
  • квартира, которую предполагается обменять,  располагается в доме, подлежащему сносу;
  • в жилое помещение, которое планируют обменять, может вселиться гражданин, имеющий хронические заболевания, и совместное проживание с ним других людей может сказаться негативно на их здоровье;
  • предполагается всецелый ремонт дома.

Подобное отклонение может рассматриваться в судебном порядке.

Если никаких ограничений нет,  можно собирать пакет документов для осуществления родственного обмена:

  1. договор об обмене жилплощадью, который утверждается органами местного управления;
  2. письменное соглашение на обмен всех жителей, зарегистрированных в данном жилом помещении ( если такового нет, процедура обмена может не состояться);Стопки документов
  3. если в квартирах, являющихся предметом обмена, проживают дети, которым ещё не исполнилось 18 лет,  обязательным является  подтверждение данного документа  органами опеки;
  4. заявление об обмене жильё, заверенное;
  5. справка, подтверждающая отсутствие задолженности у квартиросъёмщика;
  6. справка, составленная на основе выписки из домовой книги;
  7. справка о состоянии квартиры;
  8. план дома.

А также необходимо произвести отмену  договоров социального найма заключённых ранее для осуществления процедуры обмена.

Органы местной власти обязаны аннулировать действие данных договоров, а затем в течение десяти дней произвести заключение новых.

Вопреки тому, что законодательством Российской Федерации не предусматривается процедура обмена квартирами между людьми, находящимися в родственных связях, совершить это возможно.

Получить бесплатную консультацию

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов. Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры.

Суть и варианты обмена жильем

Каждая из сторон договоренности передает свою жилплощадь в обмен на другую по обоюдному согласию. Перед подписанием бумаг проверяется юридическая история и «чистота» обеих квартир.

Важно: если жилье приобретено в браке или у него несколько собственников, от каждого из них нужно получить согласие. Иначе могут последовать тяжбы, апелляции и сделка может быть отменена, что грозит затяжными разбирательствами и убытками.

Проверяйте все досконально перед принятием решения, мы рекомендуем сразу обращаться к юристам. Это поможет застраховаться от неприятных сюрпризов, в том числе и защититься от невозврата аванса.

Обмен с доплатой чаще всего проводится через два одновременно оформленных договора о купле-продаже. Если квартиры не равноценны и договор нужно регистрировать, расходы ложатся на плечи того, кто его инициировал, но можно и разделить траты поровну.

При бартере (мене) действуют те же правила, что и в предыдущем случае. Обычно к нему прибегают при «родственном» обмене. Здесь также возможна финансовая компенсация тому, чье жилье оценивается дороже.

Выбрать оптимальное решение для обмена квартир в разных городах или между родственниками поможет нотариус. Его участие не обязательно, но специалист избавит вас от волокиты и рисков.

Требующиеся документы:

  • правоустанавливающие бумаги, тех. паспорт жилья, личные документы участников сделки;
  • заверенное согласие сособственников жилой площади (или свидетельства о разводе/ их смерти);
  • выписки из ЖКХ и ЖКУ;
  • документы из БТИ и ЕРЦ.

Третьи лица

  • если квартира принадлежит обоим супругам, а в договоре мены фигурирует один, от второго нужно письменное согласие;
  • если в одной из квартир прописан несовершеннолетний, либо он является владельцем части или всей жилплощади, необходимо согласие органов опеки на сделку. Это ведомство строго следит, чтобы несовершеннолетние не были ущемлены в правах;
  • если планируется обмен, в котором фигурирует доля в квартире, нужно письменное согласие собственников оставшихся долей этой жилплощади.

Условия, при которых возможен обмен

Чтобы обмен состоялся благополучно, должны быть соблюдены условия:

  • каждый из участников отдаёт себе отчёт в совершаемых действиях, адекватен, в сознании и отвечает за свои действия;
  • сделка совершается добровольно, без давления, угроз и тайных договорённостей;
  • жилплощадь не находится в обременении, на неё не наложен запрет регистрационных действий;
  • известна рыночная или кадастровая стоимость всех объектов, участвующих в сделке.

Заключение

Близкородственный обмен жилплощадью не отличается от обмена между чужими друг другу людьми. Все участники должны предоставить необходимые документы, закрыть долги перед коммунальными службами и судебными приставами, чтобы на жилплощади не было обременения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector