Как и зачем создавать ТСЖ

Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который управляет многоквартирным домом за вознаграждение. чтобы получить такие полномочия, ук должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с ук лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.

Управляющая компания:

  • выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
  • отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
  • организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств.

Почему мы решили создать тсж

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем
Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем

Что выбрать: ук или тсж?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

  • с управленческим опытом;
  • имеющие свободное время и желание управлять домом;
  • во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

«воровство» в тсж и ук

Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен.

А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2020 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе.

26 марта 2020 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса
Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

  1. Наименование услуги.
  2. Индивидуальный объем потребления.
  3. Объем потребления в целях содержания общего имущества.
  4. Тариф за единицу объема.
  5. Итоговая сумма за услугу.

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода.

То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

В чем плюсы ук и тсж

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

  • С 2020 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
  • У них есть собственная материально-техническая база.
  • От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.


Но и у ТСЖ много положительных моментов:

  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Для жильцов домов со своей котельной

Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.

Другие плюсы тсж

Кроме снижения платежей за тепло и горячую воду от ТСЖ есть и другие плюсы. Мы полноправные хозяева в доме и сами решаем, что нам нужно.

ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось. Все деньги на содержание дома мы тратим собственно на дом. Мы сменили обслуживающую домофоны организацию, чтобы в каждый домофон бесплатно поставили камеру по федеральной программе «Безопасный дом».

В будущем мы планируем оградить двор забором, построить современную спортплощадку, кое-где улучшить освещение в темное время суток, уменьшить неучтенный расход воды и электричества за счет более тщательного контроля за счетчиками, а из подъездов сделать парадные, выложив стены плиткой по примеру известного на всю страну ТСЖ 454.

Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике

Запомнить

  1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
  2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
  3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
  4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
  5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
  6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
  7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.

Запомнить

  1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
  2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
  3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
  4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
  5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
  6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
  7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.

Как перейти с тсж на ук

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

  • Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
  • По результатам собрания составляется протокол.
  • Заключается договор с выбранной УК.
  • ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
  • Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Недостатки ук и тсж

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

  • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
  • Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
  • УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
  • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.


Есть минусы и у ТСЖ:

  • В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
  • Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
  • Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
  • Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Общее собрание собственников дома

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих.

Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.

Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

В УК и ГЖИ к протоколу необходимо приложить сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за 2—4 недели.

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

План создания тсж

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Вот наше штатное расписание за январь 2020 года
Вот наше штатное расписание за январь 2020 года

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для инвалидов. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им.

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома

Отопление и содержание котельной за весь дом

Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²

Отопление и содержание котельной за 1 м²

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для соседнего дома

Отопление и содержание котельной за весь дом

Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²

Отопление и содержание котельной за 1 м²

Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в доме экономия за один январь 2020 года составила 2075 рублей. А если бы мы не организовали ТСЖ и не отсудили котельную, плата бы только выросла, как и все остальные тарифы ЖКХ.

За январь 2020 года выходило 230 рублей за 1 м³ горячей воды и около 3000 рублей за отопление
За январь 2020 года выходило 230 рублей за 1 м³ горячей воды и около 3000 рублей за отопление

Регистрация тсж

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2020 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение

Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Это письма в ресурсоснабжающие организации о смене управления домом, которые я готовил
Это письма в ресурсоснабжающие организации о смене управления домом, которые я готовил

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Я получил официальный ответ от комитета по земельным ресурсам администрации муниципального района. Комитет сообщил, что они не знают, как формируются земельные участки под нашими многоквартирными домами в центре города. ТСЖ на два дома из-за этого создать не получилось
Я получил официальный ответ от комитета по земельным ресурсам администрации муниципального района. Комитет сообщил, что они не знают, как формируются земельные участки под нашими многоквартирными домами в центре города. ТСЖ на два дома из-за этого создать не получилось

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector