Что такое частный сервитут на земельный участок?

Основания для установления

Частный сервитут устанавливается в следующих случаях:проезд через земельный участок

  • когда через служебный участок требуется проход;
  • когда на главенствующем участке необходимо провести линии электросети, связи или проложить трубопровод;
  • когда на главенствующем участке нет возможности провести электричество, связь или трубопровод, но есть возможность пользоваться удобствами, расположенными на служебном участке;
  • когда необходимо использование источника воды (колодца), находящегося на соседнем участке, с целью водоснабжения или мелиорации;
  • когда необходим забор воды без использования техустройств;
  • когда необходим водопой или прогон скота;
  • когда через соседний участок необходимо проложить водные пути для лодок, паромов и других плавательных средств;
  • когда необходимо обеспечить строительство, ремонт, реконструкцию строений и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • когда необходим проезд или проход через служебный участок;
  • когда необходим ремонт общих стен при использовании соседями дома блокированной застройки.

Все эти причины могут быть прописаны в пункте об условиях установления сервитута.

Основные виды

Частный сервитут можно классифицировать разными способами.

Например, по времени действия обременения частный сервитут разделяется на:

  • срочный (временный) — временные рамки действия обременения четко зафиксированы в соглашении;
  • бессрочный (постоянный) — сервитут может быть прекращен исключительно либо по решению суда, либо в случае, когда потребность в нем отпадет.

Также частный сервитут может разделяться на водный и лесной:забор воды на соседнем участке

  • лесной — это право пользования лесными массивами, не входящими в лесной фонд, которое предоставляется заинтересованным лицам; данное право закрепляется в государственных актах, договорах и других документах;
  • водный — устанавливается в пользу заинтересованных лиц, если последним необходим проезд по водным путям на малогабаритных плавательных средствах, водопой и прогон скота, забор воды без применения технических устройств; сервитут устанавливается по решению суда и только в том случае, если это не противоречит законодательству РФ.

Кроме того, частный сервитут можно разделить на городской и сельский:

  • городской — сервитут, который устанавливается в пользу застроенных участков; примером может быть возможность вделать балку своего дома в дом соседа, сделать водоотвод на крышу соседа;
  • сельский — сервитут, который устанавливается в пользу незастроенных или полевых участков, например, право проезда, забора воды, прогона скота и т.д.

Что такое сервитут

Понятие, что такое сервитут в юридической практике чаще всего связано с арендой недвижимости, а именно земельных участков. В частности, принимать во внимание предстоит следующие юридические нормы:

  • статья 274 Гражданского кодекса фиксирует понятие сервитута и, что это такое (заключение коммерческого или безвозмездного договора на эксплуатацию недвижимости с ограничением имущественных прав);
  • ст. 277 будет устанавливаться возможность доступа к домам, которые находятся на территории чужих земельных наделов (то есть право передвижения по участку с целью доступа к личной недвижимости).

Установление сервитута осуществляется исходя из оснований возникновения правоотношений. Так, это может быть личный сервитут, то есть порядок пользования предусматривает передачу имущественных прав конкретному лицу. И дальше получатель собственности не может ею распоряжаться или передавать третьим лицам.

Вторая категория – предиальные сервитутные отношения. Понятие означает, что в основе соглашения находится конкретный объект недвижимости (квартира, дом, земля) и перечень лиц, имеющих доступ к имуществу, не ограничивается.

Классификация предусматривает и третий вид – публичный. Разница заключается в том, что установление возможности пользования зданием (земельным участком) гарантировано для неограниченного числа лиц. Это неконкретные граждане, поэтому контроль числа пользователей не осуществляется.

Виды сервитутов в РФ делятся также по основным признакам. Например, согласно определению стоимости объектов, они могут быть платными (то есть аренда подлежит оплате) и бесплатными (в соглашении прописывается, что пользование является безвозмездным). Согласно Закону, установка стоимости объектов, а также порядок истребования платы оговариваются участниками правоотношений самостоятельно.

В зависимости от продолжительности действия правоотношений, пользование недвижимой собственностью может фиксироваться на конкретный срок или же бессрочно. При срочных соглашениях их расторжение возможно и до официального прекращения правоотношений, но такие условия должны быть четко прописаны в содержании документа.

Сервитут (в недвижимости) это один из самых удобных вариантов получения помещений и земли в эксплуатацию. При назначении условий договора во внимание предстоит принимать следующие особенности:

  • сервитут это – право, которое возникает только при наличии соответствующего правоустанавливающего документа (это, может быть, исполнительный документ городских или государственных органов власти, а также двусторонние соглашения участников сделки);
  • владеть имуществом продолжает собственник, даже если отношения составлены бессрочно;
  • действие договора продолжается, даже если сменился текущий хозяин объекта;
  • значение – возникновение правовых оснований для использования недвижимой собственности;
  • договор – двусторонний и не предусматривает делегирования полученных арендных прав третьим лицам;
  • оформлять обременения нужно с учетом требований закона и необходимостью соблюдения прав всех участников (не допускаются ограничения, которые нарушают интересы любой стороны).
Выходцева Анна Сергеевна

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

На практике предстоит избегать заключения документа, если в такой способ владелец межевой собственности хочет расширить свою пользовательскую территорию. Такое решение является незаконным и сервитутом названо быть не может.

Адреса и реквизиты сторон

В последнем разделе прописывается подробная информация о сервитуарие и собственнике земельного участка. Завершается документ подписями обеих сторон.

Образец договора об установлении частного сервитута вы можете скачать

здесь

.

Важные нюансы

Справедливость превыше всего. Вместе с требованием установить сервитут на чужой объект недвижимости заинтересованное в нем лицо должно представить доказательства, что своим имуществом по-другому оно воспользоваться не может (ст. 277 ГК РФ). При решении подобных вопросов служители Фемиды выбирают наименее обременительное для дома, помещения, земли и их владельца решение, причем только при условии, что иных путей разрешения конфликта нет.

Интересно: чаще всего в судебной практике встречаются иски об установлении/прекращении частных сервитутов и о взимании платы за ограниченное пользование землей.

Заключительные условия

Здесь следует указать, когда договор вступает в силу, количествоэкземпляров, а также привести список приложенных документов.

Что такое частный сервитут на земельный участок?

Следует помнить, что договор о частном сервитуте необходимо составить в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для органа государственной регистрации).

Законодательная база

При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.

Интересное: узус, узуфрукт и прочая абракадабра

В европейских странах популярны две разновидности личных сервитутов:

  • узус (право использовать чужое имущество в личных целях, не получая от него прибыли);

  • узуфрукт (право эксплуатировать чужое имущество с получением дохода).

Узуфрукт широко используется для покупки жилья с «отсроченным» правом пользования. Большую популярность это обременение получило в мегаполисах с динамичным арендным рынком и развитым туризмом.

Как это работает. Люди приобретают квартиру, передавая право пользования на нее другому лицу или компании на срок 15-20 лет. В течение этого времени вторая сторона (узуфруктуарий) сдает жилье в аренду, полностью забирая прибыль. По истечении срока договора собственник получает свою недвижимость назад в исходном виде.

Ниже представлена динамика цен ЖК «Цивилизация»:

Обеспечение процедуры и правила

Аренда будет накладываться с учетом следующих обязательных аспектов:

  • участники правоотношений самостоятельно оговаривают условия и основания для оформления временного пользования материальными ценностями;
  • составление письменного соглашения с учетом интересов каждой стороны;
  • обращение в Росреестр для государственной регистрации сделки (кроме собственноручных заявлений участники должны предоставить бумаги на землю, а также правоустанавливающие документы на объект, то есть подтверждение, что текущий владелец может в полной мере распоряжаться собственностью);
  • завершение процедуры регистрации и оформление выписки из ЕГРН, в которой отображается возникновение обременений в отношении недвижимости.

Дальнейший контроль соблюдения условий договора государством не контролируется. Если сервитут частный, то стороны самостоятельно фиксируют порядок предоставления выплат за аренду. При муниципальных разрешениях аренда, как правило, безвозмездна. При нарушении прав участников предстоит обращаться за защитой личных интересов в суд.

Особенности оформления

Что такое частный сервитут на земельный участок?

Данный договор составляется исключительно в письменной форме — устное соглашение не будет иметь юридической силы.

Также не допускается установление частного сервитута нормативным актом госоргана или в одностороннем порядке, например, через составление завещания. В случае несоблюдения вышеперечисленных правил договор будет признан в суде недействительным.

При оформлении сервитута придется подготовить такие документы:установление платы за сервитут

  • уточнение границ земельного участка;
  • внесение актуальных данных о недвижимом имуществе в официальные документы;
  • государственная регистрация сервитутного соглашения.

Расходы на оформление данных бумаг несет заинтересованная сторона, т.е. сервитуарий. Однако участники договора также имеют право пересмотреть это условие и зафиксировать свое решение в соглашении.

Частный сервитут — это выгодный способ сделать проживание на своем участке более удобным. Однако чтобы процедура была оформлена верно и впоследствии не возникло никаких споров между сторонами, следует внимательно отнестись к составлению договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Особенности сервитутов

Сроки важны. Сервитутное обременение накладывается надолго или навсегда. Краткосрочное или разовое частичное пользование чужим имуществом оно не регулирует.

Сервитуарий главнее собственника. Сначала учитываются интересы владельца «господствующей» территории и только потом — собственника обремененной.

Частично — ключевое слово. Сервитут дает возможность пользоваться недвижимостью другого человека или организации в строго обозначенных рамках. Не как и когда захочется, это важно понимать.

Например, рабочим могут разрешить заходить на ваш участок для прокладки прилегающей дороги. Но это не дает им права отдыхать там с шезлонгами или купаться на перекурах в вашем бассейне.

Сервитутные обременения на имущество никаким образом не влияют на право собственника распоряжаться им. Он может продавать, дарить, сдавать эту недвижимость.

Сервитут неотчуждаем. Если, например, участок, обремененный обязанностью пропускать коров соседа к водопою, продан — новый владелец также будет вынужден это делать.

Убытки, понесенные владельцем обремененного имущества по вине сервитуария, последний возмещает на общих основаниях.

Если имущество находится под залогом банка или другой компании, перед тем как получить сервитут на него, нужно добиться разрешения от кредиторов.

Человек, использующий чужое имущество, должен поддерживать его в порядке — чинить, обслуживать, применять по назначению.

Важно: перед обращением в суд потенциальный сервитуарий должен приложить все усилия для достижения компромисса с владельцем имущества, пользоваться которым он намерен. Если попыток не было или их нельзя доказать, суд может отказать в рассмотрении иска, ведь досудебный порядок решения спора не соблюден.

Особенности составления соглашения о сервитуте

Договор (соглашение) об установлении сервитута позволяет закрепить все условия сделки между сервитуарием и собственником земельного участка в законном порядке.

Что такое частный сервитут на земельный участок?

Следует помнить, что данный договор подлежит обязательной регистрации в Госреестре.

Говоря о сервитутном договоре, стоит также упомянуть, что стороны могут заблаговременно оформить договоренности при помощи предварительного договора. Данный документ не закрепляет право ограниченного пользования земельным участком, а лишь документально оформляет намерение сторон заключить основной договор в будущем.

Плата за сервитут

Здесь указывается размер платы за сервитут в рублях. Кроме того, необходимо указать, когда вносится плата (ежемесячно, каждые два месяца, ежегодно и т.д.) и возможен ли пересмотр оплаты.

Порядок ограниченного пользования

Данный раздел регулирует установление правил пользования служебным земельным участком, причем требуется указать как права сервитуария, так и собственника.

Необходимо затронуть следующие пункты:заключение договора

  • пользование допускается в рамках установленных границ земельного участка;
  • собственник имеет право пользоваться своей землей без установления каких-либо ограничений;
  • сервитуарий должен пользоваться служебным участком таким образом, чтобы причиненные неудобства собственнику были минимальными;
  • обязательность перехода сервитутного права к новому владельцу при продаже, дарении, обмене господствующего земельного участка (то же самое относится и к земле собственника).

Порядок рассмотрения споров

Стороны могут указать, как они будут решать возникшие споры и недопонимания.

Здесь возможны два варианта:

  • путем переговоров;
  • в судебном порядке.

Также вносится информация о том, что сервитут не может выступать самостоятельным элементом залога, купли-продажи, дарения, так как неразрывно связан с господствующим участком.

Права и обязанности сторон

В этом разделе максимально подробно описываются права и обязанности каждой из сторон-участниц. Затрагиваются вопросы о порядке внесения оплаты, прекращении земельного сервитута, случаи, при которых стороны обязаны возместить убытки (например, при несвоевременном извещении о прекращении договора).

Право жительства в квартире или доме

Обременение жилой недвижимости может включать персональный сервитут — в договоре можно указать, например, пожизненное право проживания в комнате или квартире для конкретного человека. Такое лицо выселить невозможно без его согласия, даже если собственник имущества сменится.

То есть купить такую комнату, квартиру или дом можно только «в комплекте» с жильцом. Это прагматичный и здравый подход для пенсионеров, который позволит обезопасить себя от выселения неблагодарными родственниками, ведь аннулировать такой договор нельзя.

Предмет соглашения

В этом разделе указываются следующие данные:предмет сервитута

  • основание, которое побудило участников заключить данное соглашение;
  • адрес, кадастровый номер, целевое назначение земельного участка;
  • название документа, которое подтверждает право собственности на участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная).

Также в данном разделе обязательно указывается, что договор подлежит государственной регистрации, а также лицо, которое будет нести финансовую ответственность за оформление документов.

Пример 1: частный срочный сервитут

Семья купила дом без водоснабжения. На соседнем участке есть колодец. Соседи заключили сервитутное соглашение, что в течение года семья сможет пользоваться колодцем за умеренную плату. Через год семья установила скважину на своем участке и действие сервитута закончилось.

Пример 2: частный бессрочный сервитут

Фермер занимается разведением скота. Через участок соседа очень удобно добраться до площадей для выпаса, так как, в противном случае, фермеру придется делать большой круг. Соседи заключили договор о бессрочном сервитуте, согласно которому фермер сможет два раза в день прогонять животных через участок соседа.

С оплатой/без оплаты

К какому из этих типов будет относиться обременение, зависит от сговорчивости сторон-участниц. Также на оценку сервитута и расчет стоимости обременения имущества влияют суть вопроса, масштабы и длительность вмешательства в частную собственность, площадь территории.

Выяснить соразмерность запросов «страдающей» стороны (вы это или ваш оппонент) лучше в оценочных агентствах. Щепетильность в этом вопросе поможет избежать неожиданных убытков, связанных с действиями сервитуария. И обязательно консультируйтесь с профильным юристом.

В плату за сервитут целесообразно закладывать затраты на обслуживание обремененного имущества.

Сервитут и операции с жильем

Сервитуты на здания, сооружения и их части можно получить, только если ограниченное право пользования чужой территорией необходимо без привязки к земельному участку, на котором постройка находится. Обычно такие обременения связаны с необходимостью пройти на нужный этаж или в помещение. Важное условие: здание или его часть должны при этом принадлежать заинтересованной стороне.

Важно помнить: сервитут на квартиру или ее часть никак не помешает ее владельцу продать ее, сдать в аренду, обменять, подарить или передать по наследству. Но распоряжаясь жильем любым из этих способов (кроме передачи по наследству), он обязан сообщить о факте обременения недвижимости.

Если его сокрыть, сделку с большой вероятностью аннулируют, что приведет к убыткам, требованиям возмещения материального и морального вреда и, вероятно, судебным разбирательствам. А выяснится наличие сервитута на квартиру или комнату сразу же — ведь для сделки у вас попросят выписку из ЕГРП, а в ней факт обременения зафиксирован. Можно попробовать снять ограничения для нового собственника или изменить условия изначального договора с сервитуарием.

Стоит ли покупать недвижимость с сервитутом: обременение не влияет на качества объекта недвижимости и его цену, но в разы снижает его ликвидность и спрос у покупателей.

Сервитуты по типам имущества

Существуют земельные, водные, лесные разновидности. В них возникает необходимость, когда человек или структура не могут воспользоваться ресурсами, минуя частные владения.

Например, ваш сосед не имеет права:

  • не пускать ваш скот на водопой;
  • запрещать вам передвигаться по его участку для забора воды из реки или озера;
  • препятствовать прокладке водопровода к вашему наделу через свою территорию.

Некоторые специалисты выделяют и дорожный подтип — на прокладку трасс, скотопрогонов и тротуаров.

Особняком стоят соглашения о сервитутах зданий. С таким обременением человек может опирать свое сооружение на соседскую стену или свод, укреплять их, если в этом есть объективная необходимость и такие действия не нарушают строительных норм. Также эти документы могут дать право сделать пристройку или надстройку, которая будет частично заходить на прилегающие чужие территории, отводить на соседскую землю сточные воды со своей крыши.

Основаниями возникновения сервитута зданий может быть право на свет и вид. Например, с помощью такого документа вы можете запретить соседу строить слишком высокое сооружение, которое перекроет доступ солнечных лучей в ваши окна или загородит вам панораму. Это возможно, даже если планируемая высота соседского здания соответствует нормативам.

Срочные и бессрочные

Постоянный (бессрочный) сервитут оформляется на неопределенный промежуток времени или навсегда. Яркий пример — обременения о пожизненном проживании в квартире пожилого родственника. Срочные сервитутные ограничения накладываются на имущество на время, в течение которого в них нуждается сторона, в чью пользу они установлены. Например, на время ремонтных работ, строительства отдельного входа или подготовки альтернативных решений.

В каких случаях возможно прекращение действия сервитута:

  1. Основания для его наложения потеряли силу (вспомним пример квартиры-«двушки» с проходным помещением — если владелец дальней комнаты прорубил дверь через кухню, обременение имущества его соседа теряет актуальность).

  2. Стороны достигли компромисса.

  3. Решение суда (если владелец обремененного имущества докажет, что ограничения не дают ему пользоваться квартирой/участком/нежилым помещением в полной мере).

Также сервитут прекращается в случае смерти человека, в чью пользу он был установлен, и если право и обязанность совпадают в одном лице (например, если сервитуарий выкупает обремененную территорию) и на общих основаниях, предусмотренных законом. Важно: потребовать прекращения сервитута может только собственник обремененной недвижимости.

Типы сервитутов

Для удобства предлагаем классификацию из 4 категорий:

  • по типу сторон (личный, предиальный и публичный);

  • по сроку действия (с ограниченным сроком и бессрочный);

  • по типу имущества, на которое накладывается обременение (земельные территории, ресурсы, жилые и нежилые здания или сооружения и их части);

  • с оплатой/без оплаты со стороны сервитуария (человека, которому нужно пользоваться чужим имуществом единожды или на регулярной основе).

Вкратце рассмотрим каждый из типов.

Установление земельного сервитута

Тяжело обозначить понятие сервитута и пояснить, что это такое простыми словами. Так, содержание сделки и ее регулирование осуществляется сразу несколькими сферами права, поэтому принимать во внимание следует специфические особенности, возникающие в зависимости от оснований отношений.

Миронова Анна

Мнение эксперта

Миронова Анна Алексеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, договорах ДДУ, судах с застройщиками

Задать вопрос юристу

Чаще всего на практике споры возникают при оформлении соглашения между двумя участниками – физическими или юридическими лицами. Если распорядителем собственности выступает физическое лицо, то такой сервитут именуется частным.

Такой режим имущества возникает, как правило, когда участниками отношений становятся лица, владеющие соседними участками. Документ позволяет одному соседу пользоваться частью земли второго соседа. При фиксации договоренностей в обязательном порядке указываются следующие аспекты:

  • площадь надела, которым может пользоваться сосед;
  • расположение участка на плане земли;
  • срок аренды;
  • доступные полномочия.

Второй тип сделки – оформление документа в отношении конкретного объекта. Это возможно, когда в ходе разбирательства суд принимает решение о принудительном предоставлении доступа к территории третьим лицам. Такой вердикт может быть срочным или бессрочным, а также может распространяться на неограниченный круг лиц, которым открывается право пользования наделом.

Основанием для возникновения таких отношений выступают:

  • обеспечение подхода к частной недвижимости через чужой земельный участок;
  • невозможность иным способом гарантировать своевременное обслуживание общественных коммунальных коммуникаций;
  • в любых ситуациях, когда нарушаются или ограничиваются права собственности объектов на недвижимость.

Форс-мажорные обстоятельства

В данном разделе приводится список обстоятельств, при которых сервитут может быть досрочно прекращен (например, стихийные бедствия и катастрофы, обстоятельства непреодолимой силы).

Частный и личный сервитут — отличия

Как уже было сказано выше, личный сервитут — это подвид частного, поэтому между этими формами сервитута есть разница. Существенные различия между данными понятиями наглядно отображены в таблице:

Особенности Частный сервитут Личный сервитут
Кому может принадлежать нескольким лицам одному лицу
Прекращение по договоренности, по решению суда в случае смерти лица, по решению суда
Переход права другим лицам возможен невозможен

Шапка

В шапке (в самом верху документа) прописывается название документа и указывается вид частного сервитута (например, срочный возмездный, бессрочный возмездный).

Ниже приводится перечисление участников сервитута (сервитуария и собственника земельного участка) с точным указанием ФИО каждого из них.

Вывод

Сервитуты всех мастей и видов — полезный юридический инструмент, позволяющий регулировать отношения между собственниками, соблюдая права каждого из них. Пригождается он в самых разнообразных ситуациях, но только в случаях, когда основные потребности одного владельца недвижимости невозможно удовлетворить, не вторгаясь частично во владения другого.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист
Adblock
detector